5/15 ถ.นนทรี ยานนาวา กทม.10120

5    มกราคม    2566

เรื่อง  ความเห็นเพื่อประโยชน์แก่การพิจารณาคดีของศาลปกครอง: โครงการศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง

กราบเรียน  ศาสตราจารย์พิเศษ ดร. วรพจน์ วิศรุตพิชญ์ ประธานศาลปกครองสูงสุด

                     เนื่องด้วยตามข่าว “ศรีสุวรรณ เผย ศาลปกครองกลาง สั่งระงับ ก่อสร้าง ศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง” <1> กระผมในฐานะนักวิชาการและเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ใคร่ขอเสนอความเห็นเพื่อประโยชน์แก่การพิจารณาคดีของศาล ดังนี้:

เรื่องการฟ้องร้อง

                     กระผมพยายามสืบค้นในเว็บไซต์ของศาลปกครอง แต่ไม่พบเอกสารที่เกี่ยวข้อง จึงอ้างจากข่าวว่าเมื่อวันที่ 28 ธันวาคม ศาลปกครองกลางได้แจ้งคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวให้แก่ชาวบ้านรัชดาภิเษก ซอย 66 ชุมชนประชานุกูล เขตบางซื่อ ที่ได้รับความเดือดร้อน เสียหายเนื่องมาจากการก่อสร้างโครงการ. . .ก่อสร้างคอนโดสูง และมีความยาวมากกว่า 303.5 เมตร ทำให้บังแดด-บังลมของชาวบ้านข้างเคียง โดยศาลฯ ชี้ว่าคณะกรรมการผู้ชำนาญการฯเร่งรีบให้ความเห็นชอบรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA ) ไปทั้งๆ ที่ข้อมูลยังไม่สมบูรณ์. . .(ยื่นฟ้องคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดินและบริการชุมชน กรุงเทพมหานครเพื่อขอให้ศาลสั่งเพิกถอนรายงาน EIA โครงการฯดังกล่าว. . .ที่เห็นชอบไปในการประชุมครั้งที่ 40/2564 ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2564 เนื่องจากการจัดทำรายงานที่เกี่ยวกับการบังแดด – บังลมของโครงการฯ ไม่ถูกต้อง ไม่เป็นไปตามกฎหมาย กระทบต่อวิถีการดำรงชีวิตตามปกติของชาวบ้านที่เคยได้รับแดดลมยามเช้า ยามเย็นจึงเป็นการละเมิดสิทธิของชุมชนอย่างร้ายแรง”

ประเด็นที่พึงพิจารณา

                     1. ตามผังเมืองในปัจจุบัน ไม่ได้ห้ามการก่อสร้างอาคารสูงสำหรับที่ดินที่ตั้งโครงการนี้ กลุ่มผู้ร้องเรียนก็ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ว่างเปล่าข้างเคียง มีสิทธิตามกฎหมายที่กำหนดไว้ในผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ซึ่งให้สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ ถ้ากลุ่มผู้ร้องเรียนไม่เห็นชอบ ก็ควรคัดค้านตั้งแต่มีการทำประชาพิจารณ์ก่อนการประกาศใช้ผังเมืองรวมแล้ว

                     2. การที่กลุ่มผู้เรียกร้องไม่พอใจโครงการและเรียกร้องในสิ่งที่ตนต้องการ เป็นการละเมิดสิทธิหรือรอนสิทธิของผู้อื่นหรือไม่ บริเวณใกล้เคียงทั้งถนนวงศ์สว่างและถนนกรุงเทพ-นนทบุรี ก็มีโครงการอาคารชุดหลายแห่งเกิดขึ้นติดกับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและสามารถก่อสร้างได้

                     3. จากฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่าแต่เดิมโครงการนี้เคยเปิดตัวเมื่อเดือนกรกฎาคม 2559 เป็นอาคารชุดสูง 29 ชั้น แต่เมื่อได้รับการร้องเรียนจากกลุ่มผู้เรียกร้อง จึงปรับลดลงมาโดยตลอด จนปัจจุบันเหลือ 18 ชั้น แสดงว่าโครงการก็พยายามที่จะประนีประนอม

                     4. สำหรับข้ออ้างการบังแดดลม ในความเป็นจริง แดดที่ถูกบังบางส่วนคือเฉพาะในช่วงเช้า (สำหรับบ้านในซอย 68) และเฉพาะบางส่วนในช่วงบ่าย (สำหรับซอย 66) ซึ่งน่าจะเป็นข้อดีที่ไม่ร้อนนัก ส่วนลมนั้นตัวอาคารยังห่างจากเขตที่ดินของโครงการ 6 เมตรและมีช่องว่างระหว่างอาคารขนาดใหญ่ 2 ช่อง จึงไม่น่าจะบังลม

                     5. หากกลุ่มผู้เรียกร้องไม่ต้องการให้สร้างอาคารสูง ก็ควรซื้อสิทธิการสร้างตึกสูงจากเจ้าของโครงการ จะถือเอาโดยไม่คิดมูลค่าไม่ได้ เช่น โครงการนี้มีมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท อาจมีกำไรสุทธิกับเจ้าของโครงการประมาณ 15% หรือ 450 ล้านบาท แต่ถ้านำที่ดินแปลงนี้ขนาด 9-3-66.8 ไร่ (3,966.8 ตารางวา) มาจัดสรรขายได้ 70% (ที่เหลือเป็นถนนและสาธารณูปโภค) ในราคาตลาดที่ 1.5 แสนบาทต่อตารางวา ก็จะเป็นเงิน 416.5 ล้านบาท โดยอาจมีกำไรสุทธิประมาณ 35% หรือ 146 ล้านบาท ก็เท่ากับมูลค่าของการไม่ได้สร้างอาคารสูงเป็นเงิน 304 ล้านบาทที่กลุ่มผู้เรียกร้องพึงร่วมกันจ่ายให้กับบริษัทเจ้าของโครงการ เช่น สมมติกลุ่มผู้ร้องมี 50 ราย ก็เป็นเงินรายละ 6 ล้านบาทนั่นเอง

                     6. การฟ้องร้องนี้ยังส่งผลถึงยอดขายของโครงการที่ไม่ได้เป็นไปตามที่ควรจะเป็น ปกติโครงการอาคารชุดควรจะขายได้หมดในเวลา 2 ปีเศษ แต่ในกรณีมีข้อพิพาทนี้ ทำให้ยังขายได้น้อย  ข้อนี้หากผู้ฟ้องร้องแพ้คดี สมควรที่จะชดใช้ค่าเสียหายต่อโครงการนี้หรือไม่

                     7. โครงการนี้ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ในแหล่งชุมชน ช่วยให้ประชาชนไม่ต้องออกไปอยู่อาศัยนอกเมืองซึ่งเป็นการสร้างปัญหาให้กับการคมนาคมขนส่ง (ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไม่สิ้นสุด ไปรุกพื้นที่สีเขียวนอกเมือง) ข้อนี้เป็นผลดีต่อการรักษาสิ่งแวดล้อมของเมืองในข้อเท็จจริงที่ปรากฏ กระผมขอศาลปกครองได้โปรดพิจารณาข้อเท็จจริงในส่วนนี้ ประกอบการพิจารณาด้วย

                     8. ควรไกล่เกลี่ยให้กลุ่มผู้เรียกร้องซึ่งเป็นผู้มีรายได้สูงในโครงการโซล รัชดาภิเษก 68 (หลังละ 27 ล้านบาท) ที่เพิ่งอยู่มา 7 ปีนี้กับกลุ่มที่อยู่ในซอยรัชดาภิเษก 68 (หลังละ 15-30 ล้านบาท) เปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยกว่า (ห้องชุดหน่วยละ 1.75-3.57 ล้านบาทในโครงการนี้) เข้ามาอยู่อาศัยในแขวงนี้ในฐานะคนไทยร่วมชาติได้โดยไม่แบ่งแยกฐานะ และต่างก็มีทางออกถนนใหญ่เช่นกัน ไม่น่าที่จะรบกวนกัน

                     9. ตามข่าวศาลปกครองกลางพิจารณาว่าคณะกรรมการผู้ชำนาญการฯ เร่งรีบให้ความเห็นชอบ EIA ไปทั้งๆ ที่ข้อมูลยังไม่สมบูรณ์นั้น ตุลาการผู้พิจารณาคดีได้รับคำยืนยันจากผู้เชี่ยวชาญ EIA ก่อนหรือไม่ว่าการเห็นชอบดังกล่าวรีบเร่งเกินไป ผิดหลักวิชาการจริงหรือไม่

                     10. ตามหลักแล้ว “ศาลปกครอง. . .ทำหน้าที่พิจารณาข้อพิพาททางปกครองระหว่างราษฎรกับรัฐหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ. . .” <3> ที่ประชาชนถูกอำนาจรัฐกระทำอย่างไม่เป็นธรรม แต่ในกรณีนี้แม้ดูเป็นการพิพาทระหว่างประชาชนกับหน่วยงานของรัฐ แต่ผู้ฟ้องกลับมุ่งให้เกิดความเสียหายต่อเอกชนอีกฝ่ายหนึ่ง กรณีนี้สมควรอยู่ในอำนาจของศาลปกครองหรือไม่ หรือควรเป็นคดีทางแพ่งระหว่างเอกชนกันเอง

                     11. ภาษิตกฎหมายยังกล่าวว่า “ความยุติธรรมที่ล่าช้าก็คือความไม่ยุติธรรม (justice delayed is justice denied) <4> รายงาน EIA ได้รับความเห็นชอบตั้งแต่วันที่ 2 สิงหาคม 2564 และได้รับการอนุญาตก่อสร้างและกำลังก่อสร้างอยู่ ต่อมาเพิ่งมีการยื่นฟ้องต่อศาลปกครองในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2564 และในวันที่ 28 ธันวาคม 2565 จึงมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษา โดยขอให้ทุเลาการบังคับมติให้ความเห็นชอบอีไอเอ ความเสียหายที่ได้ก่อสร้างไปแล้ว จะทำอย่างไรเป็นข้อที่พึงพิจารณาเช่นกัน

                     12. อย่างไรก็ตามในการก่อสร้าง อาจส่งผลกระทบในด้านเสียง ฝุ่นหรืออื่นใดบ้าง ก็สมควรที่กลุ่มผู้ร้องและเจ้าของโครงการจะพึงเจรจาเพื่อบรรเทาปัญหาหรือชดเชยค่าเสียหาย หรือมีการประกันความเสียหาย (หากมี) โดยมีส่วนราชการที่เกี่ยวข้องเป็นผู้ประสานงาน ทั้งนี้ก็มีตัวอย่างชัดเจนในบริเวณใกล้เคียงว่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ก็สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างสงบสุข

ข้อแสดงความบริสุทธิ์ใจ

                     กระผมเป็นนักวิชาการด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมือง โดยจบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิตจากสถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย (AIT) การประเมินค่าทรัพย์สินจากสถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น-LRTI และการพัฒนาที่อยู่อาศัยจากมหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง  กระผมแสดงความเห็นโดยบริสุทธิ์ใจ ไม่ได้รับการว่าจ้างจาก บมจ.ศุภาลัย หรือ ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานบริษัท  แม้กระผมจะรู้จัก ดร.ประทีปมาช้านานในฐานะที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ท่านเป็นนักพัฒนาที่ดิน กระผมเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน แต่ไม่เคยร่วมทำธุรกิจที่ดินกัน และบางครั้งก็มีความเห็นที่แตกต่างกันบ้าง เช่น ดร.ประทีปอาจเห็นควรให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ <5> ส่วนกระผมคัดค้านมาโดยตลอด <6> เป็นต้น

                     จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

                         ขอแสดงความนับถือ

                       (ดร.โสภณ พรโชคชัย)

อ้างอิง

<1> ศรีสุวรรณ เผย ศาลปกครองกลาง สั่งระงับ ก่อสร้าง ศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง ฐานเศรษฐกิจ 28 ธันวาคม 2565 https://www.thansettakij.com/real-estate/551574

<2> "ศรีสุวรรณ"เตรียมยื่นหนังสือร้องเรียนคอนโดหรู คมชัดลึก 10 พฤศจิกายน 2565 https://www.komchadluek.net/news/492027

<3> โปรดดู https://www.admincourt.go.th/admincourt/site/01history.html

<4> โปรดดู https://bit.ly/3Qf1OUq

<5> "ประทีป​ ตั้งมติธรรม" หนุนรัฐดึงต่างชาติซื้อบ้าน คอนโด กระตุ้นเศรษฐกิจฟื้น กรุงเทพธุรกิจ 6 พฤศจิกายน 2565 https://www.bangkokbiznews.com/property/1036212

<6> ‘ดร.โสภณ’ซัดแรงขายชาติ!ครม.ไฟเขียว ต่างชาติซื้อที่ดิน1ไร่แลกลงทุน40ล้าน เดลินิวส์ 28 ตุลาคม 2565 https://www.dailynews.co.th/news/1626216/

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน