ราคาที่ดินในเขตใจกลางเมืองพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่หยุดยั้งทั้งที่มีโรคโควิด-19 ระบาดหนักในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยราคาพุ่งสูงสุดถึงตารางวาละ 3.6 ล้านบาทเข้าไปแล้ว  นี่คือการพัฒนาแบบรวมศูนย์ไว้ที่ศูนย์กลางความเจริญเติบโตของเมืองเท่านั้น แต่ในอีกด้านหนึ่ง ราคาประเมินราชการกลับต่ำเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ทำไมจึงต่างกันฟ้ากับเหว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งสำรวจราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องนับร้อยๆ แปลงมาตั้งแต่ปี 2528 พบว่า ราคาที่ดินหลังโรคระบาดโควิด-19 ก็ยังเติบโตต่อเนื่องแม้ในช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่หยุดโตทั้งที่เศรษฐกิจยังไม่ได้ฟื้นตัว ยิ่งก็ยังเทียบไม่ได้กับช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 หรือวิกฤติต้มยำกุ้งเมื่อ 25 ปีก่อน โดยในช่วงปี 2543 ลดต่ำกว่าปี 2540 ถึงเกือบ 20%

ย่านค้าปลีกสำคัญกว่าย่านการเงิน

            ดร.โสภณประมาณการไว้ว่า ณ สิ้นปี 2566 ราคาที่ดินที่แพงที่สุดจะอยู่บริเวณสยามสแควร์ ซึ่งหากเป็นที่ดินที่สามารถขายได้ตามท้องตลาดทั่วไป ก็จะมีราคาตารางวาละ 3.6 ล้านบาท หรือ ไร่ละ 1,440 ล้านบาท หรือเท่ากับที่ดินขนาด 1 ตารางวาหรือ 4 ตารางเมตร ต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางปูไว้ถึง 10 ชั้นเศษด้วยกัน เท่ากับที่ดินบริเวณนี้แพงที่สุด  เสมือนหนึ่ง “นั่งบนกองเงินกองทอง” ก็ว่าได้  ทั้งนี้ราคาที่ดินในช่วงครึ่งแรกของปีกำลังฟื้นตัวช้าๆ และคาดว่าในครึ่งหลังของปีจะเพิ่มขึ้นเด่นชัด ดร.โสภณจึงประเมินว่าราคาในปี 2566 นี้จะเพิ่มเป็น 3.6 ล้านบาทในบริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลมและสุขุมวิทช่วงต้น โดยคาดว่าราคาเพิ่มขึ้นกว่าเดิมคือในปี 2565 ที่ประเมินไว้ที่ 3.5 ล้านบาท ประมาณ 3.0%

            กรณีนี้ชี้ชัดว่าทำเลที่เป็นศูนย์การค้าปลีกมีความสำคัญกว่าทำเลที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน ในย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตนี้เป็นศูนย์กลางการจับจ่ายใช้สอยหรือ Retail Centre ของกรุงเทพมหานคร  พื้นที่นี้สำหรับการพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ซึ่งมักจะให้เช่าในราคาที่แพงกว่า เช่น ประมาณ 3-4 พันบาทต่อตารางเมตร แพงกว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานเช่นย่านสีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ และมีค่าเช่าสำนักงานประมาณ 1,200 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นเมื่อพิจารณาถึงประโยชน์สูงสุดที่แตกต่างกันเช่นนี้ จึงต้องยกให้ย่านสยามสแควร์เป็น “ทำเลทอง” ที่มีราคาที่ดินที่แพงที่สุด ทั้งนี้ได้ตั้งสมมติฐานสำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ ที่มีหน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร เป็นแปลงสมมติมาตรฐาน เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบกันได้ทั่วทุกเขต

            อย่างไรก็ตามในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2563-2565) การเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าอาจลดลง และค่าเช่าลดต่ำลงระดับหนึ่งเช่นกัน ศูนย์การยค้าบางแห่งถึงขนาดต้องปิดตัวลงไปก็มี  แต่ในพื้นที่ย่านสยามสแควร์ อาจแตกต่างกัน ราคาก็ยังไม่ได้ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญนัก และยังมีแนวโน้มที่จะสร้างศูนย์การค้าใหม่ด้วยการรื้อพื้นที่ตึกแถวย่านสยามสแควร์ออกไปอีก จึงยังทำให้การพัฒนาศูนย์กาค้าหรือพื้นที่ค้าปลีกในบริเวณนี้ยังคงความสำคัญเป็นอย่างมาก  และแม้ค่าเช่าศูนย์การค้าจะหยุดชะงักหรือลดลงบ้างแต่หากนำที่ดินเปล่ามาพัฒนาเป็นศูนย์การค้า ก็ยังไม่มีทำเลใดที่จะสู้ทำเลนี้ได้

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน 2528-2566

            ปรากฏการณ์นี้แตกต่างจากการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2543 ที่ราคาที่ดินโดยรวมลดลงเพราะกิจการขนาดใหญ่ โดยเฉพาะสถาบันการเงิน บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชน บริษัทขนาดใหญ่เป็นจำนวนมากล้มละลายลง ทำให้การผ่องถ่ายขายทรัพย์สินมีมากขึ้น ราคาซื้อขายจึงลดต่ำลงอย่างชัดเจน  แต่สถานการณ์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังไม่พบภาวะที่ร้ายแรงเช่นนี้  อย่างไรก็ตามภาวะร้ายแรงสามารถพบเห็นได้ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย พัทยา ที่รายได้สำคัญมาจากการท่องเที่ยว และในเมืองนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะจีนและรัสเซีย หายไปเป็นเวลา 3 ปี (2563-2565) ทำให้ค่าเช่าโรงแรมไม่สามารถรับรู้ได้ หรือมีรายได้จำกัดเป็นอย่างมาก  เจ้าของโรงแรมหลายแห่งก็จำเป็นต้องขายทรัพย์สิน

            อาจกล่าวได้ว่าการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยสำรวจไว้พบว่า ในช่วงปี 2528-2539 ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงปี 2528-2533 ซึ่งเป็นช่วงที่ประเทศไทยได้เปลี่ยนแปลงจากประเทศเกษตรกรรมเป็นประเทศอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน ทั้งนี้มีการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่องจากประเทศญี่ปุ่น ทำให้ที่ดินแต่เดิมใช้ทำนาเป็นหลัก  ก็เปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมและเพื่อการพาณิชย์กรรม รวมทั้งที่อยู่อาศัย ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล อย่างเช่น ที่ดินแถว “ซาฟารีเวิร์ล” ในช่วงปี 2528 มีราคาไร่ละ 15,000 บาท ก็เพิ่มเป็น 30,000 บาทในปีเดียว จนถึง 100,000 บาทในปี 2531 และจัดสรรเป็นสวนเกษตรขายในราคา 400,000 บาท และจนถึงปี 2535 ก็ขายกันในราคา 1.2 ล้านบาทต่อไร่เพื่อใช้ทำสนามบ้านจัดสรร เป็นต้น

            ราคาที่ดินเริ่มตกต่ำในปี 2540 ที่เกิดวิกฤติทางการเงินอย่างรุนแรงจนสถาบันการเงินปิดตัวกันเป็นจำนวนมาก ค่าเงินบาทอ่อนค่าลงจาก 25 บาทเป็นมากกว่า 50 บาทต่อ 1 ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา ทำให้ราคาที่ดินในปี 2540 ลดลง 12.5% และในปี 2541 ลดลง 10.1% และเริ่มหยุดนิ่งในปี 2542  หลังจากนั้นก็เริ่มทยอยเพิ่มราคาขึ้นในปี 2543 เป็นต้นมา  และนับแต่นั้นราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็เพิ่มขึ้นมาโดยตลอด เพียงแต่บางช่วงอาจเพิ่มขึ้นน้อย เช่น มีรัฐประหาร แต่ก็ไม่มีปรากฏการณ์ที่ราคาที่ดินลดลงอีกเลย

ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงเพราะรถไฟฟ้า

            ถ้าเทียบการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าจะเห็นได้ว่า:

            1. กรณีรถไฟฟ้าโครงการรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (MRT) เทียบระหว่างรัชดาภิเษก ห้วยขวาง กับพระราม 9 ห้วยขวาง ราคาที่ดินในปี 2537 เป็นเงินตารางวาละ 200,000 บาท และ 165,000 บาท แต่พอมาถึงปี 2565 ราคาต่างเพิ่มขึ้น แต่แถวรัชดาภิเษก เป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท แต่แถวพระราม 9 อยู่ที่ 620,000 บาท แสดงว่าอัตราการเติบโตของราคาที่ดินต่างกันมาก เพราะบริเวณรัชดาภิเษกมีรถไฟฟ้านั่นเอง

            2. กรณีเยาวราช สยามสแควร์ และสีลม จะเห็นได้ว่ามีราคาในปี 2537 อยู่ที่ 700,000, 400,000 และ 450,000 บาทต่อตารางวาตามลำดับ แต่มาในปี 2566ราคาต่างก็เพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกัน โดยใน 3 ทำเลนี้เพิ่มขึ้นในสัดส่วน 3.3% (เยาวราช) 8.1% (สยามสแควร์) และ 6.3% (สีลม) จะเห็นได้ว่าที่ย่านเยาวราชเพิ่มมีรถไฟฟ้าที่ถนนเจริญกรุง ราคาจึงเพิ่มช้าที่สุด ส่วนสยามสแควร์มีรถไฟฟ้า 2 สายตัดกับกลายเป็นบริเวการพัฒนาแบบรอบสถานีรถไฟฟ้า (Transit Oriented Development) ส่วนสีลมมีรถไฟฟ้าผ่านสายเดียว เป็นต้น

            3. กรณีพระรามที่ 4 แถวกล้วยน้ำไท และสุขุมวิท แถวเอกมัย ก็เช่นกัน แต่เดิมในปี 2537 ราคาต่างกันเพียง 10% จาก 200,000 บาท เป็น 220,000 บาท แต่ในปี 2566 ราคาแม้จะเพิ่มขึ้น แต่ต่างกันราวครึ่งต่อครึ่ง คือที่กล้วยน้ำไท 4 ราคาตารางวาละ 820,000 บาท แต่ราคาแถวเอกมัย ราคาสูงถึง 1,850,000 บาทต่อตารางวา

วิเคราะห์ 6 ทำเลที่แพงที่สุด

            สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดต่อตารางวาสำหรับที่ดินขนาดประมาณ 4 ไร่โดยประมาณนั้น เป็นดังนี้:

อันดับที่    1  สยามสแควร์      ราคาตารางวาละ      3.6   ล้านบาท หรือไร่ละ  1,440 ล้านบาท

อันดับที่    2  วิทยุ                 ราคาตารางวาละ    2.95   ล้านบาท หรือไร่ละ  1,180 ล้านบาท

อันดับที่    3  ไทมสแควร์อโศก ราคาตารางวาละ      2.8   ล้านบาท หรือไร่ละ  1,120 ล้านบาท

อันดับที่    4  สุขุมวิท 21        ราคาตารางวาละ    2.53   ล้านบาท หรือไร่ละ  1,012 ล้านบาท

อันดับที่    5  สีลม                ราคาตารางวาละ    2.55   ล้านบาท หรือไร่ละ  1,020 ล้านบาท

อันดับที่    6  สาทร               ราคาตารางวาละ    2.25   ล้านบาท หรือไร่ละ     900 ล้านบาท

            สิ่งที่น่าสังเกตก็คือ ราคาที่ดินใน 6 ทำเลนี้ ราคาสูงเด่นเพราะอะไร

            อันดับที่ 1 สยามสแควร์ ทำเลนี้เป็นสุดยอดทำเลค้าปลีกในกรุงเทพมหานครหรือประเทศไทยทั้งหมดโดยเฉพาะสำหรับสินค้านำสมัยจากต่างประเทศ เป็นเสมือนย่านถนนออร์ชาร์ดของสิงคโปร์ที่รวมห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าอยู่รวมกันมากมาย รวมทั้งโรงแรมที่จะอำนวยความสะดวกแก่นักท่องเที่ยวและประชาชนทั่วไป  ยิ่งมีรถไฟฟ้าขยายตัวออกนอกเมืองเท่าไหร่ ก็ยิ่งจะดึงดูดให้คนเข้ามาในใจกลางเมืองได้มากขึ้น ทำเลนี้จึงทวีความโดดเด่น

            อันดับที่ 2 วิทยุ ก็มีราคาพอ ๆ กับย่านไทม์สแควร์แยกอโศก คือราคาตารางวาละ 2.95 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,180 ล้านบาท ทั้งนี้แม้จะไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน แต่ก็อยู่ในย่านความเจริญที่มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม 5 ดาว และในอนาคตอาจมีการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ๆ ขึ้นมาอีก

            อันดับที่ 3 ไทม์สแควร์อโศก แถวนี้ทั้งที่อยู่รอบสถานีรถไฟฟ้า BTS และสถานี MRT ราคาตารางวาละ 2.8 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,120 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าความเจริญกระจายมาตามรถไฟฟ้า BTS และย่านนี้เป็นย่านคนรวย หรือเป็นย่าน Beverly Hills ในลอสแอนเจลิสของประเทศไทย เจ้าของที่ดินในซอยหรือตามปากซอยที่เคยเป็นของเศรษฐีเก่าก็เปลี่ยนมือเป็นของนักลงทุนข้ามชาติมากขึ้น มีการขึ้นโรงแรมขนาด 5-6 ดาวหลายแห่ง

            อันดับ 4 สุขุมวิท 21 อย่างไรก็ตามแม้แยกอโศก ถือเป็นจุดที่ราคาที่ดินสูงเป็นอันดับที่ 5 (ตารางวาละ 2.8 ล้านบาท) แต่ถ้าเป็นกลางซอย (ถนน) สุขุมวิท 21 กลับเป็นอันดับที่ 4 มีราคาตารางวาละ 2.53 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,012 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะไม่ใช่จุดตัดของการพัฒนา (TOD) เช่นเดียวกับทำเลที่ 5 แม้จะมีรถไฟฟ้า MRT อยู่ใต้ดินก็ตาม

            อันดับที่ 5 สีลม ราคาตารางวาละ 2.55 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,020 ล้านบาท  แม้สีลมจะเป็นย่านที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน มีสำนักงานใหญ่ของสถาบันการเงินอยู่เป็นจำนวนมาก แต่โดยที่พื้นที่สำนักงานเช่าได้ในราคาที่ต่ำกว่าการเช่าพื้นที่ค้าปลีก และโดยที่มีรถไฟฟ้าผ่านเพียง 1 สาย (BTS) จึงทำให้ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละเพียง 2.55 ล้านบาท ถือเป็นอันดับที่ 5 ของกรุงเทพมหานคร

            ส่วนอันดับที่ 6 ก็คือ สาทร ที่มีราคาที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 2.25 ล้านบาท หรือไร่ละ 900 ล้านบาท เพราะเป็นถนนที่มีรถไฟฟ้า BTS ผ่านส่วนหนึ่งแต่การพัฒนาที่ดินยังไม่เข้มข้นเท่ากับสีลม จึงทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่าเล็กน้อย

ราคาประเมินราชการแสนถูก

            ในขณะที่ราคาตลาดของที่ดินใจกลางเมืองสูงถึง 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรุงเทพมหานคร กลับมีราคาสูงสุดเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา และราคานี้ก็ใช้มานานแล้ว  ในขณะที่ราคาตลาดอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวามาตั้งแต่ปี 2552 หรือราว 14 ปีก่อน  ราคาที่ดินตามราคาประเมินของทางราชการจึงต่ำกว่าราคาตลาดถึง 3 เท่า  อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดพักอาศัย ราคาประเมินของทางราชการกับราคาตลาดอาจแตกต่างกันไม่มาก หรืออาจใกล้เคียงกับราคาตลาด

            อาจกล่าวได้ว่าราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาด อาจถือเป็นการเอื้อประโยชน์แก่เจ้าของที่ดินรายใหญ่ หรือนายทุนรายใหญ่ๆ ให้เสียภาษีแต่น้อยก็เป็นได้  ซึ่งปรากฏการณ์นี้ก็คล้ายกับการเปิดช่องโหว่ในกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้ (อภิ)มหาเศรษฐีทั้งหลายสามารถแสร้งปลูกกล้วยเพื่อเลี่ยงภาษี หรือการเปิดช่องโหว่ในกฎหมายมรดก ที่จะเสียภาษีก็ต่อเมื่อมีมรดกเป็นเงินสูงถึง 100 ล้านบาท หากค่อยๆ ทยอยโอนทรัพย์สินให้กับทายาทในขณะมีชีวิตอยู่ก็ไม่ต้องเสียภาษี เป็นต้น

            อาจกล่าวได้ว่าราคาตลาดของที่ดินในกรุงเทพมหานครจะไม่ลดลงหากไม่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจจนทำให้สถาบันการเงินล้มระเนระนาดเช่นในปี 2540 แต่ในขณะนี้สถาบันการเงินต่างๆ ยิ่งเข้มแข็ง โอกาสที่ราคาที่ดินจะลดจึงไม่มี และมีแต่จะเพิ่มขึ้น เพราะตลาดเป็นของผู้ขายที่ไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมา “รนก้น” เช่นในนานาอารยประเทศนั่นเอง

            รัฐบาลควรประเมินราคาให้สอดคล้องกับตลาดเพื่อประชาชนจะได้ใช้ข้อมูลเพื่อการซื้อขายได้อย่างโปร่งใส โดยรัฐบาลอาจลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนให้ต่ำๆ เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนแจ้งตามความเป็นจริง จะได้มีฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องต่อไป

หมายเหตุ: ตีพิมม์ในฐานเศรษฐกิจ 7-9 กันยายน 2566 หน้า 20

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน