เมื่อวันที่ 18 สิงหาคม 2566 มีข่าวเอเวอร์แกรนด์ ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์จีน ประกาศล้มละลายแล้ว จะส่งผลกระทบถึงประเทศไทยเรามากน้อยเพียงใด นี่อาจเป็นโอกาสดีของไทยก็ได้

            เอเวอร์แกรนด์ยื่นขอการคุ้มครองกรณีล้มละลายในสหรัฐอเมริกาแล้ว ในขณะที่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนส่อเค้ารุนแรง ทั้งนี้การยื่นขอการคุ้มครองล้มละลายตามกฎหมายสหรัฐฯ หมวดที่ 15 ต่อศาลนครนิวยอร์ก เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2566 ซึ่งจะทำให้เอเวอร์แกรนด์สามารถคุ้มครองทรัพย์สินของทางตนในสหรัฐฯ ทั้งนี้บริษัทผิดนัดชำระหนี้ครั้งใหญ่เมื่อปี 2564 และมีการระงับการซื้อขายหุ้นบริษัทนี้มาตั้งแต่เดือนมีนาคม 2565

            ทั้งนี้บริษัทดังกล่าวมีหนี้สินมากถึง 3 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือกว่า 10.6 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 3 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทย หรือประมาณเกือบสองในสาม (61%) ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทย จึงนับว่าบริษัทนี้มีขนาดที่ยิ่งใหญ่มาก  การที่รัฐบาล ตลาดหลักทรัพย์ นักลงทุนตลอดจนผู้บริหารบริษัทนี้ ปล่อยให้บริษัทโตส่งเดชถึงขนาดนี้นับว่าเป็นสิ่งที่ไม่ควรเกิดขึ้น

            เปิดดูในเว็บไซต์ของเอเวอร์แกรนด์ ระบุว่าบริษัทดังกล่าวพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปทั้งหมด 1,300 โครงการ ในกว่า 280 เมืองทั่วประเทศจีน ยิ่งกว่านั้นยังทำธุรกิจอื่นๆ เช่น รถยนต์ขับเคลื่อนพลังไฟฟ้า และสโมสรฟุตบอล อีกด้วย รวมบริษัทในเครือทั้งหมด 860 บริษัท และได้พัฒนาที่อยู่อาศัยให้คนจีนได้อยู่รวมกันถึง 12 ล้านคน หากบ้านหลังหนึ่งมีคนอยู่ 3 คน ก็เท่ากับได้สร้างบ้านไปแล้วประมาณ 4 ล้านหน่วย

            ในปี 2563 เอเวอร์แกรนด์ มีรายได้รวม 2.475 ล้านล้านบาทหรือเกือบสองในสามของงบประมาณแผ่นดินไทย แต่มีรายได้สุทธิ 39,411 ล้านบาท มีสินทรัพย์ 11.229 ล้านล้านบาท และมีทุนอยู่ 1.7 ล้านล้านบาท และนับแต่ปี 2564 เป็นต้นมา รายได้ก็ลดลงตามลำดับ จนถึงสิ้นปี 2565 แม้มีรายได้ 1.122 ล้านล้านบาท ก็นับว่าลดลงไปเกินครึ่ง และขาดทุ น -516,860 ล้านบาท มีสินทรัพย์ลดเหลือ       8.971 ล้านบาท และมีทุนติดลบถึง             -2.923 ล้านบาทเลยทีเดียว

            บีบีซีวิเคราะห์ถึงการล้มละลายของเอเวอร์แกรนด์ จะส่งผลกระทบ 3 ประการสำคัญๆ ได้แก่ ประการแรก คนจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์จากเอเวอร์แกรนด์ ก่อนที่จะเริ่มมีการก่อสร้าง พวกเขาจ่ายค่ามัดจำแล้วและอาจจะเสียเงินจำนวนนั้นไป ถ้าบริษัทล้มละลาย  ประการที่สอง หลายบริษัทได้ทำธุรกิจร่วมกับเอเวอร์แรนด์ อาทิ บริษัทออกแบบ บริษัทก่อสร้าง และบริษัทขายวัสดุต่าง ๆ ซึ่งจะเสี่ยงล้มละลายเช่นกัน และประการที่สาม ผลกระทบต่อระบบการเงินของจีน

            อย่างไรก็ตามในประเทศจีน เขาไม่ยอมให้ขายกระดาษ การก่อสร้างต้องได้ระดับหนึ่งแล้วจึงจะเปิดขายได้ และมีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านตามกฎหมายดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) ดังนั้นจึงเชื่อว่าผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรงจะไม่มาก และอาจเป็นผลดีด้วยซ้ำไปที่จะมีทรัพย์สินราคาถูกลงให้ประชาชนได้เลือกซื้อ  แต่สถาบันการเงินและกิจการในห่วงโซ่อุปทานของเอเวอร์แกรนด์ย่อมได้รับผลกระทบโดยตรง

            ในประเทศจีนมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 50 ล้านหน่วย นับเป็นการพัฒนาที่ขาดการควบคุมที่ดีเพียงพอในช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้ในประเทศไทยมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยประมาณ 1.2 ล้านหน่วย ในเกาหลีใต้ประมาณ 1.5 ล้านหน่วย และในญี่ปุ่นประมาณ 8.5 ล้านหน่วย  บ้านเหล่านี้หากสามารถนำมาผ่องถ่ายขายใหม่ได้ ก็จะทำให้ประชาชนที่หาซื้อบ้านได้ประโยชน์ เป็นการช่วยแก้หนี้ได้อย่างชะงัด

            จากการสังเกตการณ์การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนจีนในต่างประเทศ ปรากฏว่าขณะนี้ได้หดตัวลงทั่วโลกก็ว่าได้ ในประเทศไทย การซื้อบ้านบ้านโดยชาวจีนก็อาจหดตัวลงในปี 2566 ในกัมพูชาโดยเฉพาะที่ดาราสาคร (Dara Sarko) โครงการลงทุนต่างๆ ของนักลงทุนจีนก็ค่อนข้างเชื่องช้า  ในสีหนุวิลล์ นับแต่การกลับบ้านของนักลงทุนจีนช่วงโควิด-19 และก่อนหน้านั้นเล็กน้อย ขณะนี้ก็มีการหวนคืนกลับมากัมพูชาไม่มากนัก

            เมื่อช่วงวันที่ 16-18 สิงหาคม 2566 ผู้เขียนเดินทางไปสำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่นครเวียงจันทน์ ก็ปรากฏว่าโครงการลงทุนต่างๆ ของจีนที่เช่าที่ดิน 70-99 ปีไว้ ก็ต่างชะลอตัวลง  บางแห่งก็ประกาศหาผู้ร่วมทุนอื่นมาร่วมด้วยช่วยกันพัฒนา ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่เคยมีมาก่อน เพราะนักลงทุนจีนมักจะมาลงทุนกันเอง นอกจากนี้ผู้เขียนยังพบอาคารสำนักงานสวยงามใหญ่โตแห่งหนึ่งของจีน ที่กำลังจะประกาศขายต่อเพื่อนำเงินกลับประเทศ  เช่นเดียวกับกรณีของไทยที่นักท่องเที่ยวและนักลงทุนของจีนกำลังชะลอตัวลง  ความคาดหวังว่านักธุรกิจจีนจะเข้ามามากมายเช่นก่อนช่วงโควิด-19 จึงยังไม่กลับมาให้เห็นแต่อย่างใด

            บทเรียนจากเอเวอร์แกรนด์ของจีน ย้ำให้เราทราบว่า

            1. รัฐไม่ควรปล่อยให้นักพัฒนาที่ดินกู้เงินจำนวนมหาศาลเกินกว่าที่จะสามารถใช้หนี้ได้ เพื่อการขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุดเช่นนี้  การเติบโตของธุรกิจอย่างไร้เหตุผลเท่าที่ควร ย่อมทำให้เกิดฟองสบู่ และสุ่มเสี่ยงต่อการล้มละลาย กรณีนี้เกิดขึ้นมาแล้วในแทบทุกกรณีวิกฤติทั่วโลก  รัฐบาลจึงควรควบคุมวินัยทางการเงินให้ดี

            2. มาตรการ LTV (Loan to Value) เป็นสิ่งสำคัญ ในขณะนี้เราควรให้ผู้ที่สนใจซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์จริงอย่างน้อย 15-20% ของมูลค่าบ้าน และมีการประเมินมูลค่าบ้านอย่างเป็นกลาง อย่าปล่อยให้ธนาคารประเมินบ้านเอง ปล่อยกู้เอง ซึ่งนำมาซึ่งวิกฤติปี 2540 มาแล้ว  มาตรการ LTV นี้อาจทำให้บริษัทพัฒนาที่ดิน “หายใจไม่คล่องคอ” แต่ก็ยังดีกว่าปล่อยให้กลายเป็น “เอเวอร์แกรนด์”2 ไป  ขณะนี้บริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์บางแห่งก็กำลังย่ำแย่แล้ว

            3. ควรมีการนำมาตรการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) มาใช้  ประเทศไทยมี พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 แล้ว แต่เป็นกฎหมายที่ “เลวมาก” เพราะมีกฎหมายเหมือนไม่มีกฎหมาย เนื่องจากปล่อยให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ขายบ้านตกลงกันเองว่าจะมีหน่วยงานที่เป็นกลางมาเก็บเงินดาวน์ของเราไว้หรือไม่ (เพื่อกันไม่ให้ผู้ประกอบการนำเงินไป “อีลุ่ยฉุยแฉก” ใช้ผิดประเภท) ปรากฏว่าผู้ประกอบการรายใหญ่บอกไม่เอา เพราะตัวเองมีชื่อเสียงดีอยู่แล้ว ส่วนรายเล็กก็ไม่เอา เพราะจะเสียเปรียบรายใหญ่ ต้องเสียค่าธรรมเนียม Escrow Account ตกลงในประเทศไทยจึงไม่มีการบังคับใช้จริงจัง

            การมี Escrow Account เป็นสิ่งที่ดี ที่จะทำให้ผู้ซื้อบ้านมั่นใจว่าซื้อบ้านหรือห้องชุดแล้วได้ทรัพย์สินแน่นอน และเงินดาวน์ก็จะได้รับคืนหากบริษัทพัฒนาที่ดินล้มละลายไปก่อน ในทางตรงกันข้าม Escrow Account ก็เป็นคุณต่อนักพัฒนาที่ดิน เพราะในเมื่อผู้ซื้อบ้านมั่นใจในการซื้อ ก็จะแห่กันมาซื้อ ทำให้กิจการดีขึ้น การไม่มี Escrow Account เป็นคุณต่อเฉพาะรายใหญ่ๆ ที่มีชื่อเสียงเท่านั้น ไม่เป็นการส่งเสริมผู้ประกอบการระดับ SMEs แต่อย่างใด

            วิกฤติต่างๆ ป้องกันและแก้ไขได้ โดยยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นสำคัญ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน