จากกรณี ศาลปกครองสูงสุด มีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง “แอชตัน อโศก” ซึ่งเป็นโครงการหรูหรา ราคาแพง ตั้งอยู่ย่านสุขุมวิท 19 -อโศก มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท เป็นการร่วมลงทุนระหว่างบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับ “มิตซุย ฟูโดซัง” แห่งญี่ปุ่น เป็นคอนโดฯสูง 51 ชั้น มีห้องพัก 783 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละกว่า 6 ล้านบาท ปัจจุบันมีจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 668 ยูนิต หรือ 87%

                แต่มีประเด็นสำคัญที่ศาลวินิจฉัย คือ ที่ดินทางเข้า-ออกอาคารแอชตัน อโศก เป็นที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) มาจากการเวนคืน จึงไม่อาจนำมาให้เอกชนใช้ในการประกอบการได้ เมื่อไม่สามารถนำที่ดินทางเข้า-ออกมาใช้ได้ ดังนั้นการที่หน่วยงานของรัฐ (กทม.) ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร จึงขัดกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ที่อาคารสูงต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร จึงมีผลให้ใบอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมาย

เป็นคดีประวัติศาสตร์ในวงการอสังหาฯ-เสียหายเยอะ!

                ทีมข่าว Special Report ขอความเห็นและมุมมองจากผู้คว่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ อย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย กล่าวว่ากรณี “แอชตัน อโศก” ถือเป็นคดีประวัติศาสตร์ในวงการพัฒนาที่ดิน เป็นคดีที่ยืดเยื้อมาหลายปีแล้ว ทำให้ตนรู้สึกมึนงงมาก! และเท่าที่ทราบมีการไปดูคอนโดฯในประเทศญี่ปุ่น ที่มีการเจาะทะลุ ต่อเชื่อมทางเข้า-ออกโน่นนี่ ก่อนจะมีการตัดสินคดีด้วย

                โดยส่วนตัวมองว่าคดีดังกล่าว สร้างความเสียหายต่อภาพลักษณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างใหญ่หลวง และต่อภาพลักษณ์ของประเทศไทยด้วย ต่อไปนี้ใครจะซื้อคอนโดฯ ต้องระวังตัวกันแจ โดยเฉพาะลูกค้าชาวต่างชาติจะต้องระมัดระวังกันมากขึ้น ใครจะซื้อคอนโดฯ-บ้านจัดสรร ต้องขอดูละเอียดว่ามีใบอนุญาตจัดสรร มีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ ต้องผ่านเรื่องผลกระทบทางด้านสิ่งแวดล้อม สร้างแล้วไปบังแดด-บดบังลมบ้านใครหรือไม่ มีคดีฟ้องร้องคาอยู่ในศาลหรือเปล่า?

                ต่อไปนี้รายละเอียดต่างๆ จะถูกตรวจสอบเยอะมาก ซึ่งคอนโดฯหลายแห่งก่อนก่อสร้าง-ช่วงก่อสร้าง มีปัญหาทั้งนั้น แต่สร้างเสร็จแล้วก็ไม่มีปัญหาอะไรกับคนที่อยู่รอบข้าง

                “มีโครงการอสังหาริมทรัพย์มากมาย ตามแนวถนนมอเตอร์เวย์ (ถนนกรุงเทพฯ-ชลบุรีสายใหม่) ต้องขอเช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นเวลา 30 ปี เพื่อทำเป็นทางเข้า-ออก โดยข้ามผ่านทางรถไฟ บางโครงการต้องขุดอุโมงค์ลอดใต้ทางรถไฟเพื่อเป็นทางเข้า-ออก หลายโครงการต้องผ่านพื้นที่ของการประปานครหลวง (กปน.) ต้องขอเช่าพื้นที่เป็นทางเข้า-ออก จากการประปาฯ”

แนะขอความกรุณาจากรฟม.-ถ้าไม่ได้ให้ไปร้องครม.

                ดังนั้นกรณีของ “แอชตัน อโศก” โดยส่วนตัวมองว่าเจ้าของโครงการต้องไปขอความกรุณาจากรฟม. ถ้าผู้บริหารรฟม. ไม่กล้าตัดสินใจ ก็ต้องไปขอให้คณะรัฐมนตรี(ครม.) เป็นผู้สั่งการลงมา เพราะอย่าลืมว่าตรงนี้มีผู้เสียหายหลายร้อยครอบครัว เนื่องจากมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 668 ยูนิต ภาครัฐได้ภาษีทั้งทางตรง ทางอ้อมไปแล้วจำนวนไม่น้อย และอย่าเพิ่งคิดไปไกลว่าจะต้องทุบคอนโดฯทิ้ง เพราะมีกรณีโรงแรม-เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ สูง 18 ชั้น ในซอยร่วมฤดี ก็มีปัญหาและจบที่ศาลปกครองสูงสุดไปแล้ว แต่ผ่านมา 10 ปี ยังไม่ได้ทุบทิ้งเลย!

                ดร.โสภณกล่าวต่อไปว่าที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯ-บ้านจัดสรรมากมาย ต้องซื้ออาคารพาณิชย์-ตึกแถว เพื่อทุบ เจาะทะลุเป็นทางเข้า-ออก เช่นในซอยทองหล่อ ต้องซื้ออาคารพาณิชย์-ตึกแถวหลังละ 50-70 ล้านบาท เพื่อทุบ-เจาะทะลุทะลวงเป็นทางเข้า-ออกของโครงการ แถวๆฝั่งธนบุรีเคยมีหลังละ 25-30 ล้านบาท

                “ส่วนย่านสุขุมวิท 19-อโศก ราคาอาคารพาณิชย์-ตึกแถวสำหรับทุบ! ไม่น่าเกินหลังละ 40 ล้านบาท ใครที่บอกว่าจะขาย 200-300 ล้านบาท เพื่อให้เป็นทางออก ผมคิดว่าคงพูดไปอย่างนั้นแหละ แต่ไม่ได้ตั้งใจจะขาย ส่วนราคาที่ดินเปล่าย่านนี้ที่มีการซื้อ-ขายกันจริงๆ สูงสุดอยู่ที่ตารางวาละ 2.6 ล้านบาท หรือไร่ละ 1,040 ล้านบาท” ดร.โสภณ กล่าว...

หมายเหตุ: หนังสือพิมพ์เดลินิวส์ วันที่ 1 สิงหาคม 2566  http://www.dailynews.co.th/articles/2582046/

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน