นี่เป็นกรณีศึกษาจากสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองไมอามี รัฐฟลอริดา สหรัฐอเมริกา ทั้งนี้เรามักจะได้ยินข่าวนักลงทุนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ และคาดหวังว่าชาวต่างชาติที่ร่ำรวยจะมาซื้ออสังหาฯ ราคา ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศได้ แต่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในราคาแพงกว่าคนท้องที่จริงหรือ? และอะไรคือปัจจัยที่ทำให้ชาวต่างชาติจ่ายแพงกว่า?

            งานวิจัยล่าสุดตีพิมพ์ในวารสาร The Appraisal Journal (2023) ได้ศึกษาและวิเคราห์ข้อมูลการซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในเมืองไมอามี รัฐฟลอริดา สหรัฐอเมริกา เพื่อวิเคราะห์ว่าชาวต่างขาติซื้ออสังหาฯ ในราคาสูงกว่าคนท้องที่จรริงหรือไม่ และชาติใดที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงกว่า รวมถึงสาเหตุที่ทำให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในราคาที่สูงกว่า เป็นเพราะชาวต่างชาติเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ ได้ยากกว่าคนท้องที่ หรือ สาเหตุใด

งานศึกษานี้วิเคราะห์ข้อมูลการซื้อคอนโดมิเนียมจำนวน 3,650  ยูนิตในเมืองไมอามี รัฐฟลอริดา สหรัฐอเมริกา ระหว่างเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2554 -  2560 (เป็นช่วงเวลาหลังเกิดวิกฤตการณ์แฮมเบอร์เกอร์ในช่วงปี 2551 และก่อนเกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 ในปี 2562) และพบว่าโดยเฉลี่ยแล้วชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่ราว 6.5% นั่นหมายความว่า คนท้องที่ซื้อบ้านในราคาต่ำกว่าคนต่างชาติราว 14,570 ดอลลาร์สหัรฐต่อยูนิต (ประมาณ 480,810 บาท) จากราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติซื้อ 224,134 ดอลลาร์สหัรฐต่อยูนิต (ประมาณ 7,396,422 บาท)

            จะเห็นว่าค่าเฉลี่ยการซื้ออสังหาฯ ที่แพงกว่าราว 6.5% นี้ต่ำกว่างานวิจัยเก่าในปี พ.ศ. 2531 ที่พบว่า ชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในฮาวาย มักจะจ่ายมากกว่าคนท้องที่ถึง 21% ของราคาบ้าน และตั้งสมมุติฐานว่าเป็นเพราะการเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ ของชาวต่างชาติที่น้อยกว่าคนท้องที่อย่างมาก และ อัตราแลกเปลี่ยนระหว่างค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ และค่าเงินเยนของญี่ปุ่น อาจเป็นเพราะว่าช่วงเวลาเกือบ 22-29 ปีที่ผ่านมานี้ความสามารถในการเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ ของชาวต่างชาติสูงขึ้นและใกล้เคียงกับคนท้องที่มากขึ้น เพราะมีเครื่องมือต่าง ๆ และเว็บไซต์ที่ให้บริการข้อมูลตลาดอสังหาฯ ออนไลน์มากขึ้น

แล้วชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ แพงจริงไหม?

            อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ชาวต่างชาติทุกชาติจะซื้อคอนโดในราคาที่แพงกว่าคนท้องที่ งานศึกษาวิเคราะห์ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดแยกตามสัญชาติพบว่า ชาวอาร์เจนตินา แคนาดา โคลอมเบีย อิตาลี และประเทศอื่น ๆ ไม่ได้ซื้อคอนโดในราคาที่ต่างจากคนท้องที่อย่างมีนัยยะสำคัญ หรือ แทบไม่ต่างจากคนท้องที่นัก มีเพียงชาวบราซิล และ เวเนซุเอลา ที่ซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่อย่างเห็นได้ชัด มิหนำซ้ำชาวรัสเซียยังซื้อคอนโดในราคาที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของคนในท้องที่เสียอีก

            โดยชาวบราซิลซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่ 16.6% หรือ ราว 37,233 ดอลลาร์สหัรฐต่อยูนิต (ประมาณ 1,228,689 บาท) ด้านชาวเวเนซุเอลาซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่ถึง 42.4% หรือ ราว 95,007 ดอลลาร์สหัรฐต่อยูนิต (ประมาณ 3,135,231 บาท) สำหรับการซื้อคอนโดลักษณะเดียวกับคนท้องที่

ในด้านของชาวรัสเซียกลับสามารถซื้อคอนโดได้ในราคาที่ต่ำกว่าคนท้องที่ถึง 23.5% หากคำนวณจากราคาเฉลี่ยคอนโดที่ชาวต่างชาติซื้อ 224,134 ดอลลาร์สหัรฐต่อยูนิต (ประมาณ 7,396,422 บาท) ชาวรัสเซียจะซื้อได้ในราคาที่ต่ำกว่าคนท้องที่ถึง 52,824 ดอลลาร์สหัรฐ (ประมาณ 1,742,892 บาท) และพบข้อมูลว่าชาวรัสเซียมีความสนใจในคลาดอสังหาริมทรัพย์หรูในเมืองไมอามีเพิ่มขึ้นถึง 35% ในปี พ.ศ. 2559 อีกทั้งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวรัสเซียยังมีส่วนเกี่ยวข้องมากขึ้นกับการก่อสร้างโครงการในไมอามีอีกด้วย

ทำไมจึงชาวต่างชาติ (บางชาติ) ยอมจ่ายแพงกว่า?

            จากการศึกษาจะเห็นว่ามีเพียงชาวบราซิล และชาวเวเนซุเอลาเพียง 2 ประเทศเท่านั้นที่ซื้ออสังหาฯ ในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่ แล้วสาเหตุใดทำให้พวกเขายอมจ่ายในราคาที่สูงกว่า? งานศึกษาวิเคราะห์ว่าเกิดจากสถานการณ์ทางการเงินและการเมืองในประเทศนั้น ๆ หากสถานกาณณ์ไม่สู้ดี ชาวต่างชาติอาจให้ความสำคัญกับการรีบแปลงเงินจากสกุลเดิมของตนเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าในสกุลเงินสหรัฐ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้และมั่นคงจึงเป็นทางเลือกที่ดี เนื่องจากการจ่ายเงินเพิ่มราว 50,000 ดอลลาร์สหรัฐเพื่อซื้อคอนโดในสหัรฐในวันนี้ อาจคุ้มค่ากว่ามากเมื่อเทียบกับมูลค่าเงินที่อาจลดลงไปได้มากถึง 100,000 ดอลลาร์สหรัฐในเดือนหน้า จากปัญหาเงินเฟ้อขั้นรุงแรงที่เกิดจากวิกฤตการณ์ทางการเงินในประเทศของพวกเขา

            ประเทศบราซิลประสบวิกฤตเศรษฐกิจตั้งแต่ปี พ.ศ. 2557 ส่งผลให้เกิดปัญหาอัตรการว่างงานสูง ค่าเงินเฟ้อสูง ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ตกต่ำ และ GDP หดตัว กอปรกับความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลให้ค่าเงินบราซิลตกต่ำเมื่อเทียบกับค่าเงินสหรัฐ ชาวบราซิลจึงตัดสินใจย้ายถิ่นฐานไปต่างประเทศกันมากขึ้น ดังนั้นสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมืองซึ่งส่งผลต่อกำลังซื้อของชาวบราซิลเป็นอย่างมากจึงมีความสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดมากกว่าการต่อรองราคาซื้อขายให้ได้ราคาถูกลง ทำให้โดยเฉลี่ยชาวบราซิลซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่ 16.6% หรือ ราว 37,233 ดอลลาร์สหัรฐต่อยูนิต

            ในด้านของประเทศเวเนซุเอลาเองก็เผชิญกับวิกฤตเศรษฐกิจอย่างรุนแรงตั้งแต่ปี พ.ศ.2556 ถึงแม้ว่าจะไม่สามารถรับรู้ผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเป็นอยู่ของคนในประเทศได้เนื่องจากรัฐบาลให้ปิดกั้นการให้ข้อมูลนับตั้งแต่ปี พ.ศ.2557 อย่างไรก็ตามประชาชนต้องประสบกับอัตราดอกเบี้ยที่ติดลบ และ ค่าเงินที่อ่อนตัวลงเกือบ 100% ในปี พ.ศ. 2556 อัตราเงินเฟ้อพุ่งขึ้นรุนแรงจนทำให้กำลังซื้อของคนในประเทศตกต่ำ จึงเป็นไปได้ว่าชาวเวเนซุเอลายอมจ่ายมากกว่าคนในท้องที่ถึง 42.4% หรือ ราว 95,007 ดอลลาร์สหัรฐต่อยูนิต (ประมาณ 3,135,231 บาท) สำหรับการซื้อคอนโดลักษณะเดียวกัน

สรุป

            โดยสรุปจากงานวิจัยนี้ คาดว่าชาวต่างชาติในประเทศส่วนใหญ่ไม่ได้ซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่มากนัก ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะชาวต่างชาติสามารถในการเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ ของสหรัฐอเมริกาได้อย่างง่ายดายผ่านเว็บไซต์ต่าง ๆ ที่มีข้อมูลชัดเจน จึงสามารถเลือกซื้อและต่อราคาได้ง่าย แต่ชาวต่างชาติในประเทศที่ซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าคนท้องที่อย่างมากนั้นอาจยอมซื้อในราคาที่แพงกว่า เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากกำลังซื้อของตนเองที่อาจลดลงอย่างรวดเร็วจากความผันผวนของสถานการณ์ทางการเงินและการเมืองในประเทศ ที่น่าสนใจคือชาวรัสเซียสามารถซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ต่ำกว่าคนในท้องที่เสียอีก

เทียบกับกรณีประเทศไทย

            หากเทียบกับสถานการณ์ในประเทศไทย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ข้อมูลว่าในปี 2565 มีชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพปริมณฑลราว 4,203 ยูนิต คิดเป็น 8.2% ของจำนวนคอนโดที่จะขายได้ในปีนั้น โดยชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมราคาเฉลี่ย 4.85 ล้านบาทต่อหน่วย สูงกว่าราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่คนไทยซื้อ 3.48 ล้านบาท/หน่วย ราว 39%

สถานการณ์การซื้อห้องชุดของต่างชาติในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ที่มา:

Marcus T. Allen, PhD, CCIM, Kimberly R. Goodwin, PhD, & Jennifer A. O’Sullivan, PhD, “Do Foreign Buyers Really Pay More? Evidence from the Miami Condo Market”, The Appraisal Journal, Winter (2023): 17-27.

Norman G. Miller, Michael A. Sklarz, and Nicholas Ordway, “Japanese Purchases, Exchange Rates, and Speculation in Residential Real Estate Markets,” Journal of Real Estate Research 3, no. 3 (1988): 39–49.

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน