รถไฟฟ้าสายสีชมพู. . . จะดีหรือ
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
รถไฟฟ้าสายสีชมพูจะส่งผลต่อราคาที่ดินและห้องชุดอย่างไรบ้าง ดีจริงหรือไม่ ไปซื้อห้องชุดไว้เก็งกำไรแล้ว จะได้กำไรจริงหรือ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แม้จะไม่เท่ารถไฟฟ้าสายอื่นๆ แต่ก็นับว่าปรับตัวได้มากพอสมควร เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
ตามข้อมูลใน Wikipedia โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนได้รับการกำหนดให้ใช้ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยวแบบวิ่งคร่อมคานทางวิ่ง (straddle-beam monorail) เป็นระบบหลัก โดยมีสถานีต้นทางที่บริเวณแยกแคราย และสิ้นสุดที่แยกรามคำแหง-ร่มเกล้า ย่านมีนบุรี ระยะทางรวมประมาณ 34–36 กิโลเมตร ตัวรถเป็นรถปรับอากาศขนาดกว้าง 3.147 เมตร ยาว 11.8-13.2 เมตร สูงประมาณ 4.06 เมตร ความจุ 356 คนต่อตู้ มีทั้งหมด 42 ขบวน 168 ตู้ (ต่อพ่วงแบบ 4 ตู้ต่อขบวน) ขับเคลื่อนจากจุดจอดแต่ละสถานีได้เองโดยไม่ต้องใช้คนควบคุมหรือสั่งการ รองรับผู้โดยสารได้ 15,000 คนต่อชั่วโมงต่อทิศทางในช่วงแรก ในอนาคตสามารถเพิ่มจำนวนขบวนเป็น 7 ตู้ต่อขบวน เพื่อให้สามารถรองรับผู้โดยสารได้ 28,000 คนต่อชั่วโมงต่อทิศทาง
ชานชาลาด้านข้างผสมเกาะกลาง ความสูง 3 ชั้น เป็นรูปแบบสถานีและชานชาลาขนาดใหญ่เพื่อรองรับการเปลี่ยนสายระหว่างสายหลักและสายรอง มีทั้งหมด 1 สถานี ได้แก่ สถานีศรีรัช ชานชาลาด้านข้าง แบบแยกอาคาร ความสูง 2 ชั้น เป็นรูปแบบสถานีและชานชาลาที่ลดความสูงเพื่อหลบหลีกรางรถไฟฟ้า และสิ่งกีดขวาง มีทั้งหมด 1 สถานี ได้แก่ สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ ตัวสถานีออกแบบให้มีประตูกั้นชานชาลาแบบครึ่งความสูง (Half-height) ทุกสถานี หลบเลี่ยงสาธารณูปโภคทั้งบนดินและใต้ดิน รวมถึงออกแบบให้รักษาสภาพผิวจราจรบนถนนให้ได้มากที่สุด และมีเสายึดสถานีอยู่บริเวณเกาะกลางถนน และบริเวณพื้นที่ว่างในบางสถานี
สำหรับราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้ตามผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า:
สถานี รหัส ชื่อสถานี ราคา บาท/ตรว. % ปี 2566
สถานีที่ 1 PK01 ศูนย์ราชการนนทบุรี 360,000 5.9%
สถานีที่ 12 PK12 ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ์ 330,000 6.5%
สถานีที่ 16 PK16 วงเวียนหลักสี่ 380,000 5.6%
สถานีที่ 30 PK30 มีนบุรี 200,000 5.3%
สถานีอื่นๆ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3.7%
เฉลี่ย 30 สถานี 4.0%
ว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูนี้มีราคาเพิ่มขึ้น 4.0% เท่านั้น แต่สถานที่ราคาเพิ่มสูงได้แก่ สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี เพิ่ม 5.9% สถานีศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ เพิ่ม 6.5% สถานีวงเวียนหลักสี่ เพิ่ม 5.6% และสถานีมีนบุรี เพิ่ม 5.3% และเฉลี่ยสถานีอื่นๆ เพิ่มเพียง 3.7% เท่านั้น
รถไฟฟ้าสายนี้อาจไม่ได้มีความจำเป็นมากนัก ควรสร้างรถไฟฟ้าเข้าเมืองมากกว่า แต่อย่างไรก็ตามทางราชการกลับเร่งรัดสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ก่อน เพราะแทบไม่ต้องเวนคืนที่ดินเนื่องจากสร้างบนทางหลวงเป็นหลัก ทางเลือกที่ควรสร้างควรเป็นเพียงการสร้างโมโนเรลจากศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะให้เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง รวมทั้งการขยายทางด่วนโทลเวย์เข้าไปในศูนย์ราชการฯ มากกว่าที่จะสร้างรถไฟฟ้าสายนี้
มีความเป็นไปได้ที่รถไฟฟ้าสายนี้จะมีคนใช้บริการไม่มาก เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง อีกทั้งยังมีบริการรถตู้และรถประจำทางอยู่แล้ว รวมทั้งความจำเป็นในการเดินทางตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้อาจน้อย ดังนั้นราคาที่ดินที่เคยขึ้นสูงมากในขณะนี้ ในอนาคตอาจจะหยุดนิ่ง หรือมีความเคลื่อนไหวน้อยลง ผู้ที่ลงทุนซื้อที่ดินไว้ อาจไม่ได้กำไรตามที่คาดหวัง โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อห้องชุดเพื่อการเก็งกำไรตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ อาจได้รับมูลค่าเพิ่มขึ้นไม่มาก หรือปล่อยเช่าไม่ได้ราคาเท่าที่ควร
ยกตัวอย่างทำเลหนึ่งในแนวรถไฟฟ้าสายนี้ ในรอบปีที่ผ่านมา มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นเพียง 1,309 หน่วยในบริเวณแถวมีนบุรี ซึ่งเป็นจุดสิ้นสุดของรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุดถึง 533 หน่วยโดยเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 2-5 ล้านบาท เป็นห้องชุด 487 หน่วยในระดับราคา 1-3 ล้านบาทเท่านั้น และเป็นบ้านเดี่ยวราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป 289 หน่วย แต่คาดว่าในปี 2566 สัดส่วนของห้องชุดจะมากขึ้นเมื่อรถไฟฟ้านี้แล้วเสร็จสมบูรณ์ บ้านแนวราบน่าจะลดลง
ณ ปี 2566 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ 3,244 หน่วย โดยเป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุดถึง 1,513 หน่วย โดยกลุ่มใหญ่สุดเป็นในราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวรอขายอยู่ 1,013 หน่วย และกลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนห้องชุดเหลือน้อยที่สุดคือเหลือเพียง 514 หน่วย ทั้งนี้เป็นห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก แสดงว่าโอกาสที่ห้องชุดจะเกิดมากขึ้นมีมากกว่ากลุ่มอื่นที่ยังมีอุปทานเหลืออยู่มากมาย อย่างไรก็ตามในการลงทุนซื้อ จำเป็นที่จะต้องเปรียบเทียบราคาให้ชัดเจน
ดังนั้นก่อนลงทุนซื้อห้องชุดหรือที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้ ควรดูให้ดีก่อน ถ้าราคายังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ควรลงทุน ถ้าที่มีผู้ซื้อไปแล้ว ราคาไม่ขึ้น ก็ไม่ควรลงทุน
หมายเหตุ: บทความนี้เคยลงในหนังสือพิมพ์มติชน วันที่ 27 มิถุนายน 2566
https://www.matichon.co.th/economy/news_4050033
เรียนรู้เพิ่มเติม: https://citly.me/Ofs4i