ผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะห้องชุดหลายคนในขณะนี้ผ่อนต่อไม่ไหว จะต้องหาแหล่งเงินกู้ใหม่ที่ดอกเบี้ยถูกกว่า ทำอย่างไรดี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าในขณะนี้มีการโฆษณารีไฟแนนซ์ต่างๆ มากมาย (ลอง google ดู) เช่น

• รีไฟแนนซ์บ้าน ต้องที่ ttb - ฟรี ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์
• รีไฟแนนซ์บ้านกับกรุงศรี - ดอกเบี้ยคงที่ 2.00%ต่อปี ปีแรก
• ย้ายมารีไฟแนนซ์บ้าน กับ CIMB - ประหยัดเงินได้เป็นแสน
• สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นเจ้าของบ้านได้เร็ว อัตราดอกเบี้ยต่ำ | SCB
• สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ผ่อนสบาย | ธนาคารกรุงไทย เป็นต้น

            นี่แสดงถึงการแข่งขันกันในตลาดรีไฟแนนซ์เป็นอย่างมาก น่าจะเป็นผลดีต่อผู้ซื้อบ้านหรือไม่ ก่อนอื่นมาดูว่ารีไฟแนนซ์คืออะไร ปกติผู้ซื้อบ้านมักจะต้องผ่อนชำระกับธนาคารเพราะแทบไม่มีใครมีเงินสด แต่อัตราการผ่อนชำระต่ำๆ จูงใจคนกู้นั้น หลังจาก 3 ปีแรกดอกเบี้ย (คงที่) ในการกู้ซื้อบ้าน ก็จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แบบดอกเบี้ยลอยตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทำให้เงินผ่อนชำระสูงขึ้น เป็นภาระของผู้ผ่อนชำระ  ดังนั้นเพื่อเป็นการลดดอกเบี้ยในการผ่อนชำระหนี้ หลายคนจึงยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์บ้าน/ห้องชุด และโดยทั่วไปการไปยื่นขอสินเชื่อเงินกู้จากสถาบันการเงินแห่งใหม่ที่มีดอกเบี้ยถูกกว่าสถาบันการเงินเดิม จึงจูงใจให้คนพากันรีไฟแนนซ์

            อย่างไรก็ตามการรีไฟแนนซ์นั้น ก็ต้องมีต้นทุนเช่นกัน เช่น

• ในกรณีที่ไถ่ถอนก่อนกำหนด ก็จะต้องเสียค่าปรับ
• มีต้นทุนด้านภาษีในการไถ่ถอนจำนอง และไปจำนองกับสถาบันการเงินใหม่
• มีค่าธรรมเนียมต่างๆ  เช่น ค่าประเมินค่าทรัพย์สิน (แต่สถาบันการเงินบางแห่งก็ไม่คิดค่าใช้จ่ายนี้)
• อื่นๆ

            โดยที่ผู้ซื้อบ้านและกำลังผ่อนชำระอยู่นั้น มีปัญหาทางเศรษฐกิจ เนื่องจากเศรษฐกิจของประเทศเรายังไม่กระเตื้องนัก (ยกเว้นช่วงเลือกตั้งที่เงินจะสะพัดจากงบประมาณการหาเสียง) แต่ภาพโดยรวมเศรษฐกิจยังไม่ดีนัก อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจก็ยังไม่สูงนัก ประกอบกับอัตราการมีหนี้สินของประชาชนสูงขึ้น ดังนั้นตลาดรีไฟแนนซ์บ้านและห้องชุดหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น จึงกำลังเติบโต  ผู้ซื้อบ้านที่เป็นหนี้ก็ต้องดิ้นรนหาทางออกในการหาแหล่งเงินกู้ที่ถูกกว่าต่อไป

            ยิ่งกว่านั้นในช่วงก่อนหน้านี้มีพวกโค้ชมักสอนให้ชาวบ้านไปซื้อห้องชุดไปเก็งกำไรกันอย่างสนุกมือ จนทำให้ห้องชุดในกรุงเทพมหานครปล่อยว่างไว้เป็นจำนวนมาก โดยข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ ที่ ดร.โสภณ เป็นประธานอยู่นี้พบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่อาศัยถึง 600,000 หน่วย โดยเกือบทั้งหมดซื้อโดยชาวบ้านไปแล้ว ในจำนวนนี้ 300,000 หน่วย เป็นห้องชุดที่ว่างอยู่ และห้องชุดทั้งหลายในกรุงเทพฯ นี้มีอัตราว่างสูงถึง 20-25%  ห้องชุดที่มีผู้ซื้อไว้เก็งกำไร ปล่อยเช่าก็ไม่ค่อยได้ ขายก็ขายยาก จึงทำให้ตลาดรีไฟแนนซ์เติบโตมากขึ้นอีก

            ดังนั้นภาวะในขณะนี้ผู้ซื้อบ้านจึงต้องพารีไฟแนนซ์กันอุตลุด แต่ ดร.โสภณ เผยว่าอันที่จริง ในด้านการเงินเคหะการในการกู้เงินซื้อบ้านนั้น เราอาจต้องคิดใหม่ ดังนี้

• ในการซื้อบ้าน ถ้าไม่จำเป็นต้องอย่าพยายามกู้สถาบันการเงิน
• ถ้ากู้ต้องพยายามกู้แต่น้อย ไม่ใช่กู้กัน 95% - 110% ซึ่งทำให้เป็นภาระอันหนักอึ้ง
• ไม่ควรกู้หลายหลังหรือหลายทาง เพราะทำให้เกิดความเสี่ยงสูงมาก
• อย่ากู้ระยะยาวจนเกินไป เพราะดอกเบี้ยอาจสูงกว่าเงินต้นที่กู้
• ถ้ากู้แล้ว  เราต้องพยายามผ่อนให้หมด ด้วยการเทหรือโปะเงินต้นให้ได้มากที่สุด จะทำให้เราเสียดอกเบี้ยน้อยลง

            ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ต้องคิดให้หนัก และวางแผนให้ดีด้านการเงิน จะได้ไม่มีภาระรีไฟแนนซ์ที่หนักอึ้ง และอย่าเชื่อพวกโค้ชจนเกินไป

ที่มา: https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/home-car/7-questions-about-refinancing.html

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน