มาตรการเพื่อการซื้อบ้านในไทยของคนต่างชาติควรจะเป็นสากล เพื่อว่าประเทศไทยจะได้ไม่เสียเปรียบประเทศอื่น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินว่าในปี 2566  จะมีชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในไทย 7,700 หน่วย คิดเป็น 14% เฉพาะชาวจีนซื้อ 4,400 หน่วย คิดเป็น 8% ของจำนวนหน่วยห้องชุดทั้งหมดที่เปิดขายในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

หรือประมาณ 53.3% ของที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติ อิทธิพลจีนจึงสูงมาก

            อย่างไรก็ตามหากต้องการส่งเสริมให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในไทย และสร้างประโยชน์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ รัฐบาลควรมีมาตรการที่รัดกุมไม่ให้ชาวต่างชาติเอาเปรียบหรือแย่งคนไทยซื้อที่อยู่อาศัย

            สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหาการบุกซื้อบ้านของคนต่างชาติ รวมทั้ง “จีนสีเทา” ด้วย ก็เช่น

            1. การปราบปรามการใช้นอมินี (Nominee) โดย ซื้อขายบ้านแบบจดทะเบียนเป็นบริษัท โดยมีคนไทยที่มักถูกทำสัญญากู้ยืมเงินไว้เพื่อกันการ “เบี้ยว” 49% เป็นของคนจีนรายที่ซื้อ 49% และเป็นของบริษัทกฎหมายอีก 2% การซื้อขายบ้านในลักษณะนี้ทั้งหมู่บ้านแสดงถึงความต้องการเลี่ยงกฎหมายชัดเจน ต้องเพิกถอนบริษัทเสีย จับคนจีนรายนั้น และคนไทยรวมถึงบริษัทกฎหมายมาดำเนินคดีตามกฎหมายอย่างจริงจัง รายอื่นๆ ที่คิดจะทำก็จะเลิกไป การใช้นอมินีนี้ ยังทำให้รัฐบาลไม่ได้ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน จึงไม่ได้เงินภาษีมาพัฒนาประเทศแต่อย่างใด

            2. การปรับปรุงระบบภาษีเฉกเช่นกรณีคนไทยไปซื้อบ้านในยุโรปและอเมริกา เช่น

            2.1 ให้ต่างชาติเสียภาษีซื้อ ซึ่งอาจกำหนดไว้ 20% โดยไซปรัสกำหนดไว้ 19% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% และสิงคโปร์กำหนดไว้ 30-35% เป็นต้น

            2.2 ให้ต่างชาติเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% ของราคาตลาด ไม่ใช่ 0.02% ของราคาประเมินราชการ เฉกเช่นที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ

            2.3 ให้ต่างชาติเสียภาษีกำไรจากการขายต่อ 20%

            2.4 ให้ต่างชาติเสียภาษีมรดก เช่น 10-50% ของราคาตลาดของกองมรดกในอัตราก้าวหน้า เช่น ญี่ปุ่น เก็บภาษีกองมรดกที่มีมูลค่าเกินกว่า 150 ล้านบาทสูงถึง 55% เป็นต้น

            3. มีข้อกำหนดตามสากลอื่นๆ เช่น

            3.1 กำหนดราคาขั้นต่ำที่คนต่างชาติจะซื้อบ้านได้ เช่น มาเลเซียกำหนดไว้ที่อย่างน้อยราคา 1-2 ล้านริงกิต (ประมาณ 8-16 ล้านบาท)

            3.2 ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อป้องกันไม่ให้มาแย่งซื้อจากคนไทย โดยอีกนัยหนึ่งให้ขายต่อเฉพาะกับคนไทยเท่านั้น หมายความว่าต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรหรือห้องชุดได้ แต่คนซื้อต้องเป็นคนไทยเท่านั้น เป็นต้น ทั้งนี้ในออสเตรเลียก็กำหนดไว้เช่นนี้ และถ้าต่างชาติรายใดละเมิดจะถูกปรับ 3 ล้านบาทและติดคุก 3 ปี

            3.3 ห้ามขายต่อภายในกำหนด 3 ปีแรก โดยไต้หวันกำหนดไว้เพื่อป้องกันการซื้อขายเก็งกำไร ซึ่งเป็นการสร้างความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจ

            4. ห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำหนดโดยรัฐบาลนิวซีแลนด์ และแคนาดา เพื่อป้องกันกระแสการโหมซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนจีน

            5. ใช้มาตรการแบบเดียวกับรัฐบาลจีนใช้กับคนจีนทุกคนในประเทศจีน ก็คือกำหนดเวลาครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย ไม่เกิน 70 ปีไม่ใช่ซื้อขายขาด

            6. เลิกประกาศตั้งแต่ปี 2542 ของรัฐบาลที่ให้ต่างชาตินำเงินเข้ามา 40 ล้านบาท ก็ซื้อที่เพื่อการอยู่อาศัยได้ 1 ไร่ เพราะที่ผ่านมามาตรการแบบนี้ไม่ได้ช่วยให้มีการซื้อขายจริง แต่ในอนาคตจีน อินเดียและตะวันรออกกลางมีกำลังซื้อที่เข้มแข็งจริงแล้ว คงจะมากอบโกยที่ดินในไทยเป็นอย่างมาก

            7. เลิกมาตรการส่งเสริมการลงทุนตามประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 6/2565 ที่ให้ต่างชาติซื้อที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้ 5 ไร่เพื่อประกอบการ 10 ไร่ เพื่อการอยู่อาศัยของผู้บริหารต่างชาติ และ 20 ไร่ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้กับคนงานของกิจการนั้นๆ (ไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่ติดกัน) เพราะเป็นมาตรการที่ส่งเสริมให้ต่างชาติมาซื้อครอบครองที่ดินไทยโดยตรง

            8. แก้ไข พรบ. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 เช่น 

            8.1 ให้เลิก มาตรา 35 ที่ให้สํานักงานและผู้ซึ่งทําธุรกรรมกับสํานักงานในกิจการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บรรดาที่กฎหมายกําหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายนั้น

            8.2 ให้เลิก มาตรา 49 ที่ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อการประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้โดยไม่ต้องได้รบอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน (และ) ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจํากัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

            8.3 ให้เลิก มาตรา 52 ที่ว่า การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อดําเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ มิให้นําความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ (และ) การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ทําสัญญาเช่าเป็นกําหนดเวลาเกินห้าสิบปี ถ้าได้ทําสัญญากันไว้เป็นกําหนดเวลานานกว่านั้นก็ให้ลดลงมาเป็นห้าสิบปี การต่อสัญญาเช่าอาจทําได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้

            8.4 ให้เลิก มาตรา 58 ที่ว่า ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .มีสิทธิ ดังต่อไปนี้

            (1) ได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินทั้งหมดหรือบางส่วนตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด

            (2) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชําระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .

            8.5 ให้เลิกมาตรา 59 ที่ว่า

            (1) ในกรณีที่การประกอบวิชาชีพใดมีกฎหมายกําหนดให้ผู้ประกอบวิชาชีพหรือผู้ขออนุญาตต้องมีสัญชาติไทยหรือต้องได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองก่อนการประกอบวิชาชีพตามกฎหมายแล้ว คณะกรรมการนโยบายอาจประกาศให้ผู้ซึ่งได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองให้ประกอบวิชาชีพนั้นในประเทศที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด สามารถประกอบวิชาชีพนั้นเพื่อกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่คณะกรรมการนโยบายกําหนด

            (2) สิทธิและประโยชน์อื่นตามที่กําหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนหรือกฎหมายว่าด้วยการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศสําหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย. . .

หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 16-19 กุมภาพันธ์ 2566 หน้า 1และ 9

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน