ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ว่าในปี 2565 ที่ผ่านมา มีคนจีนมาซื้อห้องชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน 1,937 หน่วย รวมมูลค่า 7,243 ล้านบาท หรือเป็นเงินหน่วยละ 3.739 ล้านบาท หรือคิดเป็น 3.8% ของหน่วยขายทั้งหมด (51,093 ล้านบาท) หรือ 3.9% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมด (183,908 ล้านบาท)

            การที่คนจีนซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทั้งหมดจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน 1,937 หน่วยจากที่ขายให้ต่างชาติทั้งหมด 4,203 หน่วย เท่ากับว่าคนจีนซื้อถึง 46% ของหน่วยขายที่ชาวต่างชาติซื้อ  อย่างไรก็ตามหากพิจารณาถึงมูลค่าการซื้อขายที่คนจีนซื้อประมาณ 7,243 ล้านบาท ก็ถือว่าเป็นเพียง 36% ของมูลค่าที่ต่างชาติซื้อทั้งหมด 20,364 ล้านบาท

            กรณีนี้แสดงว่าหน่วยขายที่ซื้อโดยคนจีน มีมูลค่าต่ำกว่าหน่วยขายที่ซื้อโดยคนต่างชาติอื่น โดยคนจีนซื้อโดยเฉลี่ยเป็นเงิน 3.739 ล้านบาท ส่วนคนต่างชาติอื่นซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 5.790 ล้านบาท  ส่วนราคาเฉลี่ยที่มีการซื้อขายโดยคนไทยเท่านั้น เป็นเงินเฉลี่ย 3.488 ล้านบาท และราคาเฉลี่ยรวมอยู่ที่ราคา 3.560 ล้านบาท  อันที่จริงหากไทยจะให้ต่างชาติหรือคนจีนมาซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ควรเอาอย่างมาเลเซีย  ที่กำหนดให้ต่างชาติมาซื้อในราคาที่สูงกว่าราคาที่คนท้องถิ่นซื้อ ทั้งนี้มาเลเซียกำหนดให้ต่างชาติซื้อบ้านหรือห้องชุดได้ในราคาขั้นต่ำ 8-16 ล้านบาทขึ้นไป ถ้าไม่ทำเช่นนั้นก็เท่ากับไทยให้ต่างชาติมาแย่งซื้อบ้านกับคนไทยเอง ทำให้ผู้ซื้อบ้านคนไทยเดือดร้อน

            ทำเลที่ต่างชาติซื้อห้องชุดมากที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี 2565 มี 4 อันดับทำเลสำคัญก็คือ ก็คืออันดับที่ 1 อยู่ในเขตใจกลางเมือง โดยมีหน่วยขายให้ต่างชาติสูงถึง 1,117 หน่วย รวมมูลค่า 10,828 ล้านบาท รองลงมาคือย่านรัชดาฯ –ลาดพร้าว (ไชน่าทาวน์ 2) โดยมีต่างชาติซื้อ 1,045 หน่วย  อันดับที่ 3 ก็คือบางนา-เทพารักษ์ มีต่างชาติซื้อ 782 หน่วย และอันดับที่ 4 คือ อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ มีต่างชาติซื้อ 384 หน่วย

            สำหรับคนจีนซื้ออันดับที่ 1 อยู่ที่ย่านรัชดาฯ-ลาดพร้าว (ไชน่าทาวน์ 2) มากกว่า คือคนจีนซื้อสูงสุดถึง 731 หน่วย รวมมูลค่า 2,919 ล้านบาท (ราคาหน่วยละ 3.993 ล้านบาท) ส่วนทำเลอันดับสองก็คือ ในแง่จำนวนหน่วยก็คือทำเลบางนา-เทพารักษ์ โดยคนจีนซื้อถึง 625 หน่วย รวมมูลค่า 1,086 ล้านบาท (หน่วยละเพียง 1.738 ล้านบาท) แต่ถ้าเป็นอันดับสองในด้านมูลค่า กลับเป็นในย่านใจกลางเมือง ซึ่งแม้มีคนจีนซื้อเพียง 223 หน่วย แต่ก็มีมูลค่าสูงถึง 2,166 ล้านบาท (หน่วยละ 9.713 ล้านบาท)

            จะเห็นได้ว่าในปี 2562 มีหน่วยขายที่ซื้อโดยชาวต่างชาติประมาณ 6,557 หน่วย หรือ 12.1% และเฉพาะคนจีนอยู่ที่ประมาณ 3,801 หน่วยหรือราว 7% ของหน่วยขายทั้งหมดในปีนั้น สำหรับในปี 2563 และ 2564 ซึ่งเป็นปีที่เกิดโควิด-19 ปรากฏว่าสัดส่วนของคนต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลลดลงเหลือเพียง 3.5% และ 4.3% ตามลำดับ จนมาถึงปี 2565 จึงคาดว่ามีคนต่างชาติซื้อห้องชุด 4,203 หน่วย

            สำหรับในปี 2566 ดร.โสภณคาดว่าจำนวนห้องชุดที่จะขายได้ทั้งหมดน่าจะเพิ่มขึ้นจาก 51,093 หน่วย เป็น 55,000 หน่วย และจะมีหน่วยที่ซื้อโดยคนต่างชาติถึง 7,700 หน่วย หรือ 14% ของห้องชุดทั้งหมดที่มีการขาย แต่ในปี 2566 นี้ คาดว่าจะมีคนจีนมาซื้อมากเป็นพิเศษถึง 4,400 หน่วยหรือราว 8% ของห้องชุดที่ขายทั้งหมด หรือราว 57% ของห้องชุดที่ขายให้คนต่างชาติ จะเป็นคนจีนที่ซื้อ เพราะเป็นชาติที่มีความพร้อมมากที่สุดในขณะนี้

            เมื่อพิจารณาถึงกรณีที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2566 นั้น ประมาณการว่าที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายได้ในปี 2566 รวม 120,000 หน่วย นั้น น่าจะเป็นการซื้อโดยต่างชาติ 9,600 หน่วย และเป็นของคนจีนซื้อ 5,400 หน่วย ทั้งนี้หากประมาณการทั่วประเทศที่มีการซื้อขายกัน 220,000 หน่วย คาดว่าเป็นหน่วยขายของคนต่างชาติราว 6% หรือ 132,000 หน่วย และเป็นส่วนของคนจีนประมาณ 3.2% หรือ 7,040 หน่วย แสดงว่าคนจีนซื้อที่อยู่อาศัยในขอบเขตทั่วประเทศในปี 2566 ราว 53.3% ของที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยคนต่างชาติ ในปัจจุบันต่างชาติโดยเฉพาะจีนจึงมีอิทธิพลสูงมากในการซื้อที่อยู่อาศัยของไทย

หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 16-19 กุมภาพันธ์ 2566 หน้า 1และ 9

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน