ทรัพย์สินที่อยู่ในท้องตลาด มีอยู่บางรายการที่ไม่พึงซื้อ  เพราะมีข้อจำกัดบางประการ ทำให้ราคาทรัพย์สินที่ซื้อลด ไม่เพิ่มหรือเพิ่มน้อยกว่าปกติ ไม่ควรลงทุนซื้อนั่นเอง มาตรวจสอบดูว่ามีรายการอะไรบ้าง

            กลุ่มเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

            1. ที่ ภบท.5/สปก.4-01 ที่ดินเหล่านี้ซื้อไปก็ไม่อาจออกเป็นเอกสารสิทธิ์ และถือเป็นการส่งเสริมการบุกรุกทำลายป่าเพิ่มเติม

            2. ที่ดินมีภาระผูกพันต่างๆ/ข้อพิพาท ข้อนี้เป็นความยุ่งยาก ยังมีทรัพย์สินดีๆ ให้ซื้อมากมายในปฐพี (ยกเว้นเราทำ Due Diligence ดีๆ)

            3. อุทยาน เขตป่า (ชายเลน) ที่ดินประเภทนี้คงชัดเจนอยู่แล้วว่า ซื้อไป “อาจประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา” ยกเว้นเรา “เส้นใหญ่” จริงๆ (ซึ่งไม่ควรได้รับการส่งเสริม)

            กลุ่มตัวที่ดิน

            4. ที่ตาบอด หาทางออกไม่ได้ คงไม่ดีแน่นอน ยกเว้นมีคนต้องการซื้อของเราจริงๆ

            5. ที่สามเหลี่ยมชายธง ข้อนี้คงเห็นชัดว่าทำให้การออกแบบอาคารได้ไม่เต็มที่

            6. ที่หลายเหลี่ยม ก็คงเช่นเดียวกัน ทำให้สูญเสียที่ดินโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ไปโดยใช่เหตุ

            7. แปลงหัวมุม ในกรณีที่อยู่อาศัยจะทำให้ไม่เป็นส่วนตัวนัก แต่ในทำเลค้าขายจะดีกว่าแปลงปกติ

            8. แปลงที่ดินทางสามแพร่ง ก็ในทำนองเดียวกัน ทำให้ขาดความเป็นส่วนตัว เสียงดัง ไฟส่องยามค่ำคืน อาจเกิดอุบัติเหตุได้

            กลุ่มตัวบ้าน

            9. บ้าน/ห้องชุดที่ถูกบังวิว กรณีที่อยู่ดีๆ มีอาคารมาบังวิว หรือมีโอกาสที่จะถูกบังวิวในอนาคต ก็อาจทำให้ราคาค่อนข้างขยับตัวช้ากว่าทั่วไป

            10. บ้านที่มีคนเสียชีวิตแบบผิดธรรมชาติ หลายคนถือสาในเรื่องนี้ จึงทำให้อุปสงค์มีน้อยลงกว่าปกติ ขายได้ยากขึ้น

            11. บ้านริมรั้วโครงการ มีโอกาสที่จะถูกโจรกรรมจากภายนอกมากกว่าบ้านที่อยู่ภายในหมู่บ้าน

            กลุ่มตัวโครงการ

            12. โครงการที่อยู่อาศัย (เกือบ) ร้าง ทำให้วังเวง ยิ่งถ้าเป็นหมู่บ้านร้างไปเลย ยิ่งด้อยค่านัก ค่าส่วนกลางก็อาจเก็บไม่ได้ อาจเป็นอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน

            13. ติดกับสโมสร สระว่ายน้ำ แรกๆ ก็มักมีคนชอบ แต่อยู่ๆ ไปจะพบถึงความพลุกพล่าน เสียงดัง ยิ่งถ้าเป็นสโมสรร้างยิ่งวังเวง ทำให้ทรัพย์เราขายได้ยาก

            14. บ่อบำบัด, ติด/ใกล้ กรณีนี้คงมีเรื่องกลิ่นและดูไม่เป็นมงคล

            กลุ่มสภาพแวดล้อมใกล้ตัว

            15. บ้านทรงเจ้า/เข้าผี, ใกล้ บ้างก็จะมีคนมาเยี่ยมเยียนบ่อย ปัญหาการจอดรถ หรือการวาง “สิ่งศักดิ์สิทธิ์” เกะกะ หรือดูน่ากลัว

            16. ร้านรับซื้อของเก่า/โรงกลึง/รง.ต่างๆ ทำให้เกิดทัศนะอุจาด หรือเสียง กลิ่นที่ไม่ดี

            17. สถานบันเทิงยามค่ำคืน, ใกล้ ซึ่งมักมีเสียงดังอึกทึก ตี-ทะเลาะกันยามค่ำคืน ดูไม่เป็นส่วนตัวและอาจเกิดอันตราย

            กลุ่มสภาพแวดล้อมโดยรอบ

            18. บ่อดิน มีโอกาสที่บ้านและที่ดินโดยรอบจะทรุดตัวลงได้ตามที่เคยเป็นข่าว

            19. โรงงานขยะ, ใกล้ อันนี้คงชัดเจนในเรื่องกลิ่นและรถขนขยะวิ่งกันขวักไขว่

            20. ศาสนสถาน, ใกล้ ซึ่งมักมีเสียงบทสวดบ่อยครั้งในแต่ละวัน บ้างก็มีเสียงระฆัง มีผู้มาชุมนุมปฏิบัติศาสนกิจ

            21. สุสาน, ใกล้ ข้อนี้ก็คงไม่ต้องอธิบายมาก แต่ก็มีหลายโครงการที่บ้านและสุสานอยู่ชิดติดกันก็ดี แต่ถ้าหลีกเลี่ยงได้ ก็คงจะดีกว่า

            กลุ่มทำเลที่ตั้ง

            22. ทำเลเชิง/ใต้สะพาน บ้านหรือโครงการที่อยู่เชิง/ใต้สะพานมักไม่สะดวกในการเข้าถึง มีข้อจำกัดในการก่อสร้าง

            23. น้ำ (เคย) ท่วม แม้น้ำท่วมใหญ่จะไม่บ่อยนัก แต่กับทำเลที่น้ำท่วมบ่อยๆ ก็พึงระวัง

            24. แผ่นดินทรุด ในบางบริเวณมีแผ่นดินทรุดเป็นพิเศษ หรือหลุมยุบ พึงระวังให้มากเช่นกัน

            กลุ่มสาธารณูปโภค

            25. แนวเวนคืน, อยู่ใน  การที่อยู่ในแนวเวนคืน ย่อมทำให้เกิดปัญหา ซื้อขายยาก เพราะบางกรณีแนวเวนคืนก่อสร้างถนน เป็นแนวที่ยังกำหนดไว้กว้างๆ ทำให้ทรัพย์สินของเราขายได้ยาก

            26. สาย/เสาไฟฟ้าแรงสูง, ใกล้ ทำให้เกิดอันตรายได้ เกิดทัศนะอุจาด

            27. ที่ดิน (นา) ที่ห่างไกลความเจริญ ในทำเลที่ยังไม่มีสาธารณูปโภคใดๆ ห่างไกลความเจริญนั้น ราคาที่ดินมักจะหยุดนิ่งหรือขึ้นช้ากว่าที่อื่นมาก

            กลุ่มทำเลการเมือง

            28. ค่ายทหารโดยเฉพาะที่มีวัตถุระเบิด, ใกล้ เพราะเคยมีข่าวการระเบิดของคลังแสง เป็นต้น

            29. บ้านบุคคลสำคัญ, ใกล้ เพราะมีโอกาสที่จะได้รับความรำคาญ ไม่สะดวกในการเดินทาง

            30. พื้นที่ทางการเมือง, ใกล้ ทั้งนี้อาจมีรัฐประหาร อาจได้รับ “ลูกหลง” เป็นอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สินได้

            ทรัพย์สินของเราที่เป็นลักษณะเช่นนี้หรืออยู่ในทำเลหรือโครงการแบบนี้เป็นสิ่งที่พึงสังวร อย่างไรก็ตามในบางกรณีอาจมีข้อยกเว้นบ้าง

หมายเหตุ: บทความตีพิมพ์ในฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 2-4 กุมภาพันธ์ 2566 หน้า 20

https://www.thansettakij.com/real-estate/555272

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน