มาดูแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของโลกในปี 2566 ทั้งนี้มาจากข้อมูลของ JPMorgan Chase & Co. (https://bit.ly/3jFXSA1) นับเป็นบทวิเคราะห์ที่น่าสนใจ

            สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ต้องจับตามองก็คือสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ส่งผลต่อห่วงโซ่อุปทาน อาหาร และพลังงาน ทำให้เกิดอัตราเงินเฟ้อสูงสุดในรอบ 40 ปี โดยในเดือนตุลาคม 2565 อัตราเงินเฟ้อในสหรัฐพุ่งสูงถึง 7.75% ค่าเช่าและราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้น กระทบความสามารถในการซื้อ-หาที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) โดยอัตราค่าเช่าปรับสูงขึ้น 7.5% ในเดือนตุลาคม 2565 เทียบกับเดือนเดียวกันปีก่อนหน้า และ Owner’s Equivalent Rent (OER) ซึ่งเป็นสัดส่วนหลักในการคำนวณดัชนีราคาผู้บริโภคพื้นฐาน ปรับขึ้น 6.9% จากปีก่อนหน้า

            ยิ่งกว่านั้นอัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้น โดยในเดือน พฤศจิกายน 2565 ธนาคารกลางสหรัฐขึ้นดอกเบี้ยสู่ระดับ 3.75 - 4.00% เป็นอัตราสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2551 ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อธุรกิจอสังหาเชิงพาณิชย์ แต่อาจเป็นปัจจัยบวกต่อที่อยู่อาศัยแบบปล่อยเช่า เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นอาจส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยตัดสินใจชะลอการซื้ออกไป และหันมาเช่าที่อยู่อาศัยนานขึ้น ปัจจัยเหล่านี้เป็นสัญญาณว่าเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะสหรัฐฯ-ยุโรป จะเข้าสู่ภาวะถดถอย ในปี 2566

            ธุรกิจปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยรวม (Multifamily properties) คือ ที่อยู่อาศัยสำหรับปล่อยเช่าที่มีมากกว่า 1 ยูนิต เช่น อะพาร์ตเมนต์ ห้องแถว โครงการทาวน์เฮาส์ให้เช่า เป็นต้น นับเป็นตลาดที่เติบโตได้ดี จากข้อมูลไตรมาสที่ 3 ปี 2565 อัตราห้องว่าง 4.4% ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึง (Affordable housing) มีมากกว่าอุปสงค์ในตลาด จึงควรหาวิธีพัฒนาที่อยู่อาศัยเหล่านี้ เช่น วิธีรูปแบบการก่อสร้างแบบโมดูล่าที่ช่วยลดต้นทุน หรือ การพัฒนาชุมชนที่มีกลุ่มผู้มีรายได้ผสมผสาน  (mixed income community) เป็นต้น

            ในภาคธุรกิจอุตสาหกรรม จากการที่ตลาดอีคอมเมิร์ซ ทั่วโลกเติบโตได้ดี ส่งผลให้ความต้องการคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และพื้นที่โรงงานอุตสาหกรรมจึงเพิ่มมากขึ้น โดยปัจจุบันตลาดอีคอมเมิร์ซครองส่วนแบ่งตลาดน้อยกว่า 20%ของธุรกิจค้าปลีก แสดงให้เห็นว่ายังมีโอกาสเติบโตและครองส่วนแบ่งได้อีกมาก โดยผู้เชี่ยวชาญ คาดว่าตลาดอีคอมเมิร์ซจะสนับสนุนอุตสาหกรรมการขนส่ง ธุรกิจคลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้า ไปอีกอย่างน้อย 10 ปี

ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปัจจุบัน คือ ค่าเช่าที่ได้รับจากการทำสัญญาระยะยาวซึ่งรองรับการเติบโตของอัตราเงินเฟ้อเพียง 2-3%ต่อปี ต่างจากอัตราเงินเฟ้อปัจจุบันที่พุ่งขึ้นสูง

            ส่วนธุรกิจค้าปลีก สถานการณ์ธุรกิจค้าปลีกมีทั้งขึ้นและลงขึ้นอยู่กับทำเล หากเป็นทำเลที่มีผู้อยู่อาศัยเยอะเข้ามาใช้บริการก็จะดำเนินการได้ดี ในภาพรวมของสหรัฐอเมริกา พื้นที่ค้าปลีกใจกลางเมืองต้องเผชิญกับการเติบโตที่ลดลง เพราะ ถึงแม้ว่าค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในเมืองจะสูงกว่าทั่วไป แต่ก็ถูกฉุดลงเนื่องจากมีผู้คนทำงานในเมืองลดลง พื้นที่ค้าปลีกจึงน่าจะได้รับผลกระทบพอสมควร

            อนาคตของตลาดสำนักงานยังไม่แน่นอน โดยปัจจุบันอัตราห้องว่างยังไม่ลดลงเท่าสถานการณ์ก่อนเกิดโควิด-19 ความจำเป็นที่จะต้องมีอาคารสำนักงานในใจกลางเมืองก็จะลดลง บริษัทต่างๆ ประหยัดเงินได้มากจากการที่ให้พนักงานทำงานที่บ้าน แม้บางธุรกิจอาจไม่สามารถให้พนักงานทำงานที่บ้านและวัดผลด้วยประสิทธิผลได้ แต่โดยที่พนักงานจำนวนมากสามารถทำงานที่บ้านหรือที่ไหนก็ได้ ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดลง การสร้างสำนักงานใหม่ๆ ก็จะลดลงตามไปด้วย

            นี่คือแนวโน้มสำคัญสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2566

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน