แม้ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นปีละ 6.4% แต่ก็มีบางทำเลที่ราคาที่ดินแทบไม่ขึ้น มีที่ไหนบ้าง ผู้ที่คิดไปซื้อหรือลงทุนพึงสังวร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงวผลการสำรวจตลาดราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2537-2565 ได้พบว่า มีที่ดินในบางทำเล ซึ่งราคาที่ดินแทบไม่ขึ้นเลยในช่วงปี 2564-2565 ซึ่งหากนักลงทุนรายใดไปซื้อ อาจมีปัญหาได้

            อันดับที่ 1 ทำเล J2-1 เพชรหึงษ์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 40.6% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 2.9% จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินแถวนี้เพิ่มขึ้นช้ามากในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา เพราะไม่ใช่ย่านความเจริญ

            อันดับที่ 2 ทำเล K4-2 เพชรเกษม-อ้อมน้อย มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 81,000  บาทต่อตารางวา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 47.3% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.3% ย่านนี้เคยเป็นย่านความเจริญด้านอุตสาหกรรม แต่ในปัจจุบันธุรกิจค่อนข้างหยุดนิ่ง จึงทำให้ราคาที่ดินหยุดนิ่งไปด้วย

            อันดับที่ 3 ทำเล M5-1 ถนนเพชรเกษม-พระประโทน มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 54.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.7% ในทำนองเดียวกัน ย่านนี้ก็เคยเป็นย่านความเจริญด้านอุตสาหกรรม แต่ในปัจจุบันธุรกิจค่อนข้างหยุดนิ่ง จึงทำให้ราคาที่ดินหยุดนิ่งไปด้วย

            อันดับที่ 4 ทำเล J2-4 บางมด ถนนพุทธบูชา มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 100,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.0% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 122.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.9% บริเวณนี้เคยมีการเติบโตค่อนข้างสูง แต่ปัจจุบันมีการพัฒนาลดลงไปบ้าง

            อันดับที่ 5 ทำเล K2-3 พระรามที่ 2 กม.13.5 แสมดำ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 76,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 245.5% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 10.9% ทำเลนี้เติบโตสูงมากในช่วงที่ผ่านมา เพียงแต่ในปีล่าสุด ราคาเพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงชลอตัวลงมา

            อันดับที่ 6 ทำเล K3-3 ถนนพระรามที่ 2 (ธนบุรี-ปากท่อ) กม.35 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.4% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 100.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.9% พื้นที่นี้กำลังรอการพัฒนาทางด่วนบนถนนพระรามที่ 2 ซึ่งกำลังก่อสร้าง ซึ่งยังไม่แล้วเสร็จ ทำให้ราคาที่ดินชลอตัวลงไปบ้าง

            อันดับที่ 7 ทำเล M1-4 พุทธมณฑลสาย 3 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 60,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 106.9% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.2% ในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยพอๆ กับพื้นที่อื่น แต่ในปีล่าสุดเพิ่มขึ้นน้อยเพราะผังเมืองยังจำกัดการก่อสร้าง

            อันดับที่ 8 ทำเล N1-1 บางกรวย-แยกท่าน้ำนนท์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 60,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 100.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.9% ทำเลนี้ยังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใดๆ จึงทำให้ราคาที่ดินแทบไม่เพิ่มขึ้นเลย และโดยเฉลี่ย 12 ปีที่ผ่านมาก็เพิ่มขึ้นน้อยมาก

            อันดับที่ 9 ทำเล B2-1 สรงประภา (ในซอยวัดไผ่เขียว) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 58.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.9% ทำเลนี้แม้ไม่ไกลเมืองมากนัก แต่โดยที่เข้าซอยลึก จึงทำให้ราคาที่ดินไม่ค่อยเพิ่มขึ้น แม้จะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงแล้ว

            อันดับที่ 10 ทำเล K2-1 ถนนบางบอน 5 เพชรเกษม 81 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 164.9% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 8.5% ทำเลนี้มีโอกาสดี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.5% ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่เพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงทำให้ในปีล่าสุดราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง

            อันดับที่ 11 ทำเล K3-1 กระทุ่มแบน ถนนเศรษฐกิจ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 48,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 140.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 7.6% นี่ก็เป็นอีกทำเลหนึ่งที่มีโอกาสดี ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.6% ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่เพิ่มขึ้นสูงมากแล้ว จึงทำให้ในปีล่าสุดราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง

            อันดับที่ 12 ทำเล H2-1 สำโรง ใกล้ซอยสุขุมวิท 107 มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 460,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.2% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 228.6% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 10.4% อันที่จริงราคาที่ดินในทำเลนี้เพิ่มขึ้นสูงถึง 10,.4% ต่อปี ตลอด 12 ปีที่ผ่านมา แต่โดยที่ในปีที่ผ่านมา คงเป็นเพราะผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง

            อันดับที่ 13 ทำเล K4-3 พุทธสาคร กม.3 (เพชรเกษม-เศรษฐกิจ) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 114.3% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 6.6% แม้ราคาที่ดินในย่านนี้จะเพิ่มขึ้น 6.6% ต่อปีตามค่าเฉลี่ยทั่ว กทม.และปริมณฑล แต่เฉพาะในปี 2565 ราคาไม่เปลี่ยนแปลงด้วยเหตุผลว่ายังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคอะไรในทำเลนี้

            อันดับที่ 14 ทำเล E6-1 ร่มเกล้า มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 44,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 57.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.8% ทำเลนี้ไม่ค่อยเติบโตเพราะไม่ค่อยมีโครงการสาธารณูปโภคนัก

            อันดับที่ 15 ทำเล E7-1 เสรีไทย (สุขาภิบาล 2) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 88,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 76.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.8% ทำเลนี้มีการพัฒนาที่หนาแน่นแล้ว การพัฒนากระจายออกสู่รอบนอกมากกว่าจะอยู่ในทำเลนี้แล้ว

            อันดับที่ 16 ทำเล A4-2 รังสิต-นครนายก กม.4.8 (คลองสอง) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 86,000  บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 72.0% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.6% ทำเลนี้ก็เช่นกันที่มีกาพพัฒนามากแล้ว และแนวโน้มจะเติบโตออกสู่รอบนอกมากขึ้น

            ทำเลที่ราคาหยุดนิ่งชั่วคราวยังพอที่จะเติบโตใหม่ได้ในอนาคต ไม่น่าเป็นห่วง ส่วนทำเลที่น่าห่วงจริงๆ คือกลุ่มที่ราคาเพิ่มขึ้นน้อยมากตลอดช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นทำเลที่พึงระวัง ได้แก่

            ทำเล J2-1 เพชรหึงษ์ มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 45,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 40.6% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 2.9%

            ทำเล K4-2 เพชรเกษม-อ้อมน้อย มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 81,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 47.3% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.3%

            ทำเล M5-1 ถนนเพชรเกษม-พระประโทน มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 37,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 54.2% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.7%

            ทำเล B2-1 สรงประภา (ในซอยวัดไผ่เขียว) มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 49,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.1% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 58.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.9%

            ทำเล E6-1 ร่มเกล้า มีราคาที่ดิน ณ ปี 2565 เป็นเงิน 44,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2.3% ทั้งนี้ในรอบ 12 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2665) เพิ่มขึ้น 57.1% ทั้งนี้โดยเฉลี่ยในแต่ละปี ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 3.8%

            ทำเลที่น่ากลัว น่าห่วงข้างต้น นักลงทุนพึงสังวรเป็นพิเศษ

หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในฐานเศรษฐกิจ วันที่ 4-7 ธันวาคม 2565 หน้า 20

https://www.thansettakij.com/real-estate/549283

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน