เป็นเรื่องน่ายินดีที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองแล้วเสร็จ แต่ใช่ว่าเราจะดีใจจนเกินไป เพราะผู้ใช้บริการอาจไม่มาก ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจมีข้อจำกัด

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงรถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว - สำโรง ว่าโครงการนี้เป็นระบบขนส่งมวลชนรองในทางรางในพื้นที่กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออก ดำเนินการในรูปแบบโมโนเรล (รถไฟฟ้ารางเดี่ยว)เริ่มต้นทางที่สถานีลาดพร้าว ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ไปตามถนนลาดพร้าวและถนนศรีนครินทร์ และตามแนวถนนเทพารักษ์ สิ้นสุดเส้นทางที่สถานีสำโรง อันเป็นสถานีเชื่อมต่อกับ รถไฟฟ้าบีทีเอสสายสุขุมวิท รวมระยะทาง 30.4 กิโลเมตร

            โครงการนี้เริ่มคิดในปี พ.ศ. 2543 ในสมัยนายชวน หลีกภัย แต่ได้นำมาปรับปรุงแผนแม่บทปี พ.ศ. 2547 และ พ.ศ. 2549 (ในสมัย ดร.ทักษิณ  ชินวัตร) โดยครั้งแรก ๆ ว่าจะเป็นรถไฟฟ้ารางหนักในช่วงศรีนครินทร์ แต่ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2553 ก็ลดเส้นทางเหลือเพียงช่วงลาดพร้าว - สำโรง และให้ดำเนินการเป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยวทั้งสาย และเริ่มทดสอบการเดินรถเสมือนจริงในสถานีบางส่วน ตั้งแต่วันที่ 3 มิถุนายน พ.ศ. 2566 จำนวน 13 สถานี ตั้งแต่สถานีหัวหมาก - สถานีสำโรง

            สำหรับค่าโดยสาร การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กำหนดค่าโดยสารเริ่มต้นที่ 14 บาท สูงสุด 42 บาท รถไฟฟ้าสายนี้สามารถทำความเร็วได้ถึง 80 กิโลเมตรต่อชั่วโมง (แต่ปกติรถประเภทนี้จะวิ่งแบบ  “หวานเย็น” โดยจะเปิดให้บริการ 4 ตู้ต่อขบวน รองรับผู้โดยสารได้ 17,000 คนต่อชั่วโมงต่อทิศทาง ทั้งนี้ยังสามารถเพิ่มตู้โดยสารได้สูงสุดถึง 7 ตู้ต่อขบวน ซึ่งจะรองรับผู้โดยสารได้มากถึง 28,000 คนต่อขบวนต่อทิศทาง

            ดร.โสภณให้ความเห็นว่ารถไฟฟ้าสายนี้อาจจะไม่ได้มีประโยชน์มากนัก เพราะการติดต่อสัญจรระหว่างลาดพร้าวไปศรีนครินทร์และสำโรง คงมีจำกัด ไม่ใช่รถไฟฟ้าที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง ทั้งนี้ยกเว้นช่วงลาดพร้าวถึงบางกะปิ อาจจะเหมาะสมกว่าเพราะสามารถหลีกเลี่ยงการจราจรได้แต่ทั้งนี้ต้องรอให้รถไฟฟ้าสายสีส้มแล้วเสร็จก่อน จึงจะได้ประโยชน์อย่างเต็มที่  ส่วนช่วงศรีนครินทร์-สำโรง การจราจรอาจไม่ติดขัดนัก และประชาชนก็ใช้ถนนมากกว่า  การใช้รถไฟฟ้าอาจไม่มีความจำเป็นมากนักทั้งนี้อาจยกเว้นช่วงเร่งด่วน

            ในด้านราคาที่ดินเฉพาะบางสถานี ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  ได้แสดงข้อมูลโดยสังเขปไว้ดังนี้:

ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง  (บางสถานี)

สถานี         ราคาที่ดิน (บาท/ตรว)        อัตราเพิ่ม

รัชดา                           820,000              3.8%

บางกะปิ                       380,000              8.6%

ลำสาลี                         390,000            11.4%

ศรีลาซาล                     300,000            11.1%

ศรีแบริ่ง                       300,000            11.1%

ศรีด่าน                        290,000              7.4%

ศรีเทพา                       230,000              9.5%

ทิพวัลย์                        230,000              9.5%

สำโรง                          500,000            13.6%

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้คงไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญมากนักในอนาคตยกเว้นบริเวณจุดตัดซึ่งสามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ดีกว่าในเชิง Transit Oriented Development นั่นเอง  แต่บริเวณสถานีอื่นๆ  อาจไม่ได้รับอานิสงส์มากนัก  ทั้งนี้ทางราชการก็คงเล็งเห็นถึงความหนาแน่นของประชากรที่ไม่สูงมากนัก จึงพัฒนาโครงการรถไฟฟ้านี้เป็นในรูปแบบรถไฟฟ้ามวลเบาที่เป็นระบบโมโนเรลนั่นเอง

            การแห่ลงทุนในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้านี้อาจต้องระวังเพราะอาจมีผู้ซื้อ แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัยจริงมากนักในอนาคต  ทางออกหนึ่งก็คือรัฐบาลควรกระตุ้นการพัฒนาด้วยการให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) สูงขึ้น เพื่อกระตุ้นการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้านี้
 

ที่มา: https://www.facebook.com/photo/?fbid=570210098630554&set=pcb.570210431963854
 

หมายเหตุ: บทความนี้ลงในมติชน เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2566 https://www.matichon.co.th/economy/news_4012482

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน