ดร.โสภณตัดสินศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่างไม่ผิด (มาดูเหตุผล)

รูปภาพของ pornchokchai
ดร.โสภณตัดสินศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่างไม่ผิด (มาดูเหตุผล)
  AREA แถลง ฉบับที่ 425/2566: วันศุกร์ที่ 02 มิถุนายน 2566

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

 

 

            ตามที่มีข่าวว่า “ศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง” ผิดที่ไปบังวิวบ้านเรือนข้างเคียง ดร.โสภณขอตัดสินว่าไม่ผิด โปรดมาดูเดหตุผลที่ชัดเจน

            1. ตามผังเมืองในปัจจุบัน ไม่ได้ห้ามการก่อสร้างอาคารสูงสำหรับที่ดินที่ตั้งโครงการนี้ กลุ่มผู้ร้องเรียนก็ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ว่างเปล่าข้างเคียง มีสิทธิตามกฎหมายที่กำหนดไว้ในผังเมืองกรุงเทพมหานครที่ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ซึ่งให้สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ ถ้ากลุ่มผู้ร้องเรียนไม่เห็นชอบ ก็ควรคัดค้านตั้งแต่มีการทำประชาพิจารณ์ก่อนการประกาศใช้ผังเมืองรวมแล้ว

            2. การที่กลุ่มผู้เรียกร้องไม่พอใจโครงการและเรียกร้องในสิ่งที่ตนต้องการ เป็นการละเมิดสิทธิหรือรอนสิทธิของผู้อื่นหรือไม่ บริเวณใกล้เคียงทั้งถนนวงศ์สว่างและถนนกรุงเทพ-นนทบุรี ก็มีโครงการอาคารชุดหลายแห่งเกิดขึ้นติดกับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและสามารถก่อสร้างได้

            3. จากฐานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่าแต่เดิมโครงการนี้เคยเปิดตัวเมื่อเดือนกรกฎาคม 2559 เป็นอาคารชุดสูง 29 ชั้น แต่เมื่อได้รับการร้องเรียนจากกลุ่มผู้เรียกร้อง จึงปรับลดลงมาโดยตลอด จนปัจจุบันเหลือ 18 ชั้น แสดงว่าโครงการก็พยายามที่จะประนีประนอม
 


            4. สำหรับข้ออ้างการบังแดดลม ในความเป็นจริง แดดที่ถูกบังบางส่วนคือเฉพาะในช่วงเช้า (สำหรับบ้านในซอย 68) และเฉพาะบางส่วนในช่วงบ่าย (สำหรับซอย 66) ซึ่งน่าจะเป็นข้อดีที่ไม่ร้อนนัก ส่วนลมนั้นตัวอาคารยังห่างจากเขตที่ดินของโครงการ 6 เมตรและมีช่องว่างระหว่างอาคารขนาดใหญ่ 2 ช่อง จึงไม่น่าจะบังลม
 


 

            5. หากกลุ่มผู้เรียกร้องไม่ต้องการให้สร้างอาคารสูง ก็ควรซื้อสิทธิการสร้างตึกสูงจากเจ้าของโครงการ จะถือเอาโดยไม่คิดมูลค่าไม่ได้ เช่น โครงการนี้มีมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท อาจมีกำไรสุทธิกับเจ้าของโครงการประมาณ 15% หรือ 450 ล้านบาท แต่ถ้านำที่ดินแปลงนี้ขนาด 9-3-66.8 ไร่ (3,966.8 ตารางวา) มาจัดสรรขายได้ 70% (ที่เหลือเป็นถนนและสาธารณูปโภค) ในราคาตลาดที่ 1.5 แสนบาทต่อตารางวา ก็จะเป็นเงิน 416.5 ล้านบาท โดยอาจมีกำไรสุทธิประมาณ 35% หรือ 146 ล้านบาท ก็เท่ากับมูลค่าของการไม่ได้สร้างอาคารสูงเป็นเงิน 304 ล้านบาทที่กลุ่มผู้เรียกร้องพึงร่วมกันจ่ายให้กับบริษัทเจ้าของโครงการ เช่น สมมติกลุ่มผู้ร้องมี 50 ราย ก็เป็นเงินรายละ 6 ล้านบาทนั่นเอง

            6. การฟ้องร้องนี้ยังส่งผลถึงยอดขายของโครงการที่ไม่ได้เป็นไปตามที่ควรจะเป็น ปกติโครงการอาคารชุดควรจะขายได้หมดในเวลา 2 ปีเศษ แต่ในกรณีมีข้อพิพาทนี้ ทำให้ยังขายได้น้อย  ข้อนี้หากผู้ฟ้องร้องแพ้คดี สมควรที่จะชดใช้ค่าเสียหายต่อโครงการนี้หรือไม่

            7. โครงการนี้ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ในแหล่งชุมชน ช่วยให้ประชาชนไม่ต้องออกไปอยู่อาศัยนอกเมืองซึ่งเป็นการสร้างปัญหาให้กับการคมนาคมขนส่ง (ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไม่สิ้นสุด ไปรุกพื้นที่สีเขียวนอกเมือง) ข้อนี้เป็นผลดีต่อการรักษาสิ่งแวดล้อมของเมืองในข้อเท็จจริงที่ปรากฏ

            8. ควรไกล่เกลี่ยให้กลุ่มผู้เรียกร้องซึ่งเป็นผู้มีรายได้สูงในโครงการโซล รัชดาภิเษก 68 (หลังละ 27 ล้านบาท) ที่เพิ่งอยู่มา 7 ปีนี้กับกลุ่มที่อยู่ในซอยรัชดาภิเษก 68 (หลังละ 15-30 ล้านบาท) เปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยกว่า (ห้องชุดหน่วยละ 1.75-3.57 ล้านบาทในโครงการนี้) เข้ามาอยู่อาศัยในแขวงนี้ในฐานะคนไทยร่วมชาติได้โดยไม่แบ่งแยกฐานะ และต่างก็มีทางออกถนนใหญ่เช่นกัน ไม่น่าที่จะรบกวนกัน

            9. ตามข่าวศาลปกครองกลางพิจารณาว่าคณะกรรมการผู้ชำนาญการฯ เร่งรีบให้ความเห็นชอบ EIA ไปทั้งๆ ที่ข้อมูลยังไม่สมบูรณ์นั้น ตุลาการผู้พิจารณาคดีได้รับคำยืนยันจากผู้เชี่ยวชาญ EIA ก่อนหรือไม่ว่าการเห็นชอบดังกล่าวรีบเร่งเกินไป ผิดหลักวิชาการจริงหรือไม่

            10. ตามหลักแล้ว “ศาลปกครอง. . .ทำหน้าที่พิจารณาข้อพิพาททางปกครองระหว่างราษฎรกับรัฐหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ. . .” ที่ประชาชนถูกอำนาจรัฐกระทำอย่างไม่เป็นธรรม แต่ในกรณีนี้แม้ดูเป็นการพิพาทระหว่างประชาชนกับหน่วยงานของรัฐ แต่ผู้ฟ้องกลับมุ่งให้เกิดความเสียหายต่อเอกชนอีกฝ่ายหนึ่ง กรณีนี้สมควรอยู่ในอำนาจของศาลปกครองหรือไม่ หรือควรเป็นคดีทางแพ่งระหว่างเอกชนกันเอง

            11. ภาษิตกฎหมายยังกล่าวว่า “ความยุติธรรมที่ล่าช้าก็คือความไม่ยุติธรรม (justice delayed is justice denied) รายงาน EIA ได้รับความเห็นชอบตั้งแต่วันที่ 2 สิงหาคม 2564 และได้รับการอนุญาตก่อสร้างและกำลังก่อสร้างอยู่ ต่อมาเพิ่งมีการยื่นฟ้องต่อศาลปกครองในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2564 และในวันที่ 28 ธันวาคม 2565 จึงมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษา โดยขอให้ทุเลาการบังคับมติให้ความเห็นชอบอีไอเอ ความเสียหายที่ได้ก่อสร้างไปแล้ว จะทำอย่างไรเป็นข้อที่พึงพิจารณาเช่นกัน

            12. อย่างไรก็ตามในการก่อสร้าง อาจส่งผลกระทบในด้านเสียง ฝุ่นหรืออื่นใดบ้าง ก็สมควรที่กลุ่มผู้ร้องและเจ้าของโครงการจะพึงเจรจาเพื่อบรรเทาปัญหาหรือชดเชยค่าเสียหาย หรือมีการประกันความเสียหาย (หากมี) โดยมีส่วนราชการที่เกี่ยวข้องเป็นผู้ประสานงาน ทั้งนี้ก็มีตัวอย่างชัดเจนในบริเวณใกล้เคียงว่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ก็สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างสงบสุข

            ดร.โสภณเป็นนักวิชาการด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมือง โดยจบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิตจากสถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย (AIT) การประเมินค่าทรัพย์สินจากสถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น-LRTI และการพัฒนาที่อยู่อาศัยจากมหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง  แสดงความเห็นโดยบริสุทธิ์ใจ ไม่ได้รับการว่าจ้างจาก บมจ.ศุภาลัย หรือ ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานบริษัท  แม้กระผมจะรู้จัก ดร.ประทีปมาช้านานในฐานะที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ท่านเป็นนักพัฒนาที่ดิน กระผมเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน แต่ไม่เคยร่วมทำธุรกิจที่ดินกัน และบางครั้งก็มีความเห็นที่แตกต่างกันบ้าง เช่น ดร.ประทีปอาจเห็นควรให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ส่วนกระผมคัดค้านมาโดยตลอด เป็นต้น

 

 

 
 
 
 
 
 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 253 คน กำลังออนไลน์