ปัญหาภาษีที่ดินลดของชัชชาติ แก้ด้วยราคาประเมินตลาด

รูปภาพของ pornchokchai
ปัญหาภาษีที่ดินลดของชัชชาติ แก้ด้วยราคาประเมินตลาด
  AREA แถลง ฉบับที่ 422/2566: วันพฤหัสบดีที่ 01 มิถุนายน 2566

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

 

 

            ตามที่ผู้ว่าฯ ชัชชาติบ่นเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บได้น้อยไป และไพล่ไปบอกว่าการเก็บแบบเก่าดีกว่านั้น แท้จริงปัญหาอยู่ที่ราคาประเมินและอัตราการจัดเก็บ อย่าสับสน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเด็นปัญหาอยู่ที่ราคาประเมินของทางราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก ทำให้จัดเก็บภาษีได้น้อย โดยเฉพาะที่ดินของผู้มีอันจะกิน และชนชั้นสูง เก็บภาษีต่ำมาก แต่ในกรณีห้องชุดและบ้านและที่ดินทั่วไปในโครงการจัดสรร กลับประเมินใกล้เคียงความเป็นจริง ทำให้ประชาชนระดับล่างต้องแบกภาระภาษีมาก

 

 

           ในทำเลที่ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพมหานครนั้น ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาด คือเป็นเพียง 20-36% ของราคาตลาดเท่านั้น เช่น แถวสยามสแควร์ ราคาตลาดอาจเป็นเงินประมาณ 3,500,000 บาทต่อตารางวา ส่วนราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 1,000,000 บาทเท่านั้น แสดงว่าราคาตลาดสูงกว่าถึง 3.5 เท่าหรือราคาประเมินราชการเป็นเพียง 29% ของราคาตลาดเท่านั้น ราคาประเมินราชการจึงไม่สะท้อนภาวะตลาดแต่อย่างใด

            ราคาที่ดินตามราคาตลาดมักจะมีราคาสูงกว่าราคาที่ดินของทางราชการโดยกรมธนารักษ์ โดยมีผู้รู้บางท่านอ้างว่าจะได้ไม่สร้างภาระในการเสียภาษีแก่ประชาชนจนเกินไป เหตุผลนี้อาจไม่เป็นจริง เพราะถ้าเกรงประชาชนจะเสียภาษีมาก ก็อาจลดอัตราภาษีได้ แต่ควรมีราคาประเมินราชการที่ใกล้เคียงราคาตลาดจะได้ใช้อ้างอิงในการซื้อขายเพื่อประโยชน์ของประชาชนได้ ยิ่งกว่านั้นบางแปลงก็ไม่ได้ประกาศให้ประชาชนได้ทราบชัดเจนว่าราคาประเมินราชการเป็นเงินเท่าไหร่ ต้องไปสอบถามเป็นรายๆ ไป 

            การที่ราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาตลาดมาก ถือเป็นเอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ที่มีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงมากในประเทศไทยโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ทำให้ "เจ้าสัว" เหล่านี้เสียภาษีแต่น้อย ในทางตรงกันข้าม การประเมินราคาห้องชุดสำหรับประชาชนทั่วไป ราคาประเมินราชการกับราคาซื้อขายจริงกลับค่อนข้างใกล้เคียงกัน ทำให้ประชาชนทั่วไปต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าเจ้าที่ดินรายใหญ่ๆ  ยิ่งในกรณีต่างจังหวัด ยิ่งผิดเพี้ยนหนัก

            ดังนั้น ดร.โสภณ จึงเสนอให้กรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เพื่อประโยชน์ในการใช้เป็นข้อมูลประกอบการซื้อขายของประชาชน เพื่อการจัดเก็บภาษีโดยไม่เหลื่อมล้ำ ส่วนการจัดเก็บภาษีอาจมีอัตราที่แตกต่างไป เช่น

            1. ในกรณีภาษีและค่าธรรมเนียมโอน แทนที่จะจัดเก็บประมาณ 1-2% ของราคาประเมินราชการ ก็อาจจัดเก็บ ณ อัตรา 0.01-0.05% ของราคาตลาด ประชาชนก็จะไม่รู้สึกเดือดร้อนอะไร ไม่ต้องแอบเลี่ยงภาษี ราคาซื้อขายจริงที่จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ก็จะกลายเป็นข้อมูลที่มีค่า มีประโยชน์ในการวิเคราะห์ เพราะต่างรายงานตามความเป็นจริง

            2. ในกรณีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็อาจจัดเก็บ ณ อัตรา 0.1% ของราคาตลาด ซึ่งไม่น่าจะเป็นภาระแก่ประชาชน เพียงแต่ผู้มีรายได้สูง/ชนชั้นสูง ไม่ต้องการเสียภาษี เช่น ถ้าพวกเขามีที่ดินราคา 500 ล้านบาท ก็อาจไม่ต้องเสียภาษี 0.1% หรือ 500,000 บาท เป็นต้น แต่สำหรับประชาชนทั่วไปที่มีบ้านราคา 5 ล้านบาท ณ อัตราภาษี 0.1% ก็เป็นเงินเพียง 5,000 บาท หรือปีละ 417 บาท ซึ่งพอๆ กับค่าจัดเก็บขยะ แต่ทำให้ท้องถิ่นเจริญ และทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มมากขึ้นอีก

            รัฐบาลและกรุงเทพมหานครควรให้ความรู้แก่ประชาชนว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพียง 0.1% จะทำให้ท้องถิ่นเจริญ ราคาทรัพย์ของเราจะเพิ่มขึ้นปีละ 3-5% อยู่แล้ว ก็ยิ่งดีขึ้นอีก เท่ากับยิ่งให้ยิ่งได้อย่าได้พยายามเลี่ยงภาษี น่าจะสง่างามและบำเพ็ญประโยชน์ต่อสังคมมากกว่าการบริจาคแสร้งทำความดีแบบพวกคุณหญิงคุณนาย

            ส่วนภาษีโรงเรียนเดิมไม่เหมาะสมเพราะฐานภาษีก็ไม่ได้ปรับปรุงมาหลายสิบปีแล้ว ส่วนทรัพย์สินที่ไม่ได้ให้เช่า แต่อยู่เอง (ซึ่งก็เหมือนเช่า) ก็ไม่ต้องเสียภาษี  ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำเช่นกัน  ระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงเหมาะสมกว่า เพียงแต่ได้ถูกบิดเบือนไป เช่น การแสร้งทำการเกษตรในที่ดินแปลงใหญ่มูลค่าสูงก็เสียภาษีต่ำมากจนแทบจะไม่เสียภาษีหรือเสียพอๆ กับค่าส่วนกลางห้องชุดทั่วไป

 

 

 

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 236 คน กำลังออนไลน์