วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์อาจจะเกิดขึ้นไม่ช้าก็เร็ว เพราะระบบเศรษฐกิจทั้งไทยและเทศยังมีช่องโหว่ที่ทำให้เกิดวิกฤติได้เสมอ  วิกฤติทั้งหลายเกิดขึ้นเพราะขาดคนดีย์มาบริหาร หรือขาดระบบที่ดีในการควบคุมกันแน่ และก็บังเอิญที่ในประเทศไทยขณะนี้เกิดวิกฤติ “คนดีย์” (คนที่ไม่ดีจริง+อัปรีย์) เสียด้วย เช่น พระโกงเงิน 180 ล้าน ป้าเข็มพิษที่ดูเป็นคนดีศรีศาสนา ฯลฯ

            ยกตัวอย่างในสหรัฐอเมริกา เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้มีการกู้เงินกันอย่างมหาศาลโดยขาดวินัยทางการเงิน  บริษัทอำนวยสินเชื่อ (Saving and Loan Companies) จำนวนมากล้มละลายกลายเป็น Saving and Loan Crisis  อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นในภายหลังเนื่องจากการใช้เทคโนโลยีใหม่ ๆ ทางด้านสารสนเทศ ทำให้การรับรู้ปัญหาต่าง ๆ เท่าทันกันมากขึ้น

            วิกฤติรอบต่อมาของสหรัฐอเมริกาก็คือ Subprime Lending หรือการให้สินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงโดยพิจารณาจากหลักประกันและฐานะของผู้กู้ ก่อให้เกิดวิกฤติปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ มีการอำนวยสินเชื่อชนเพดาน 100% ของมูลค่าบ้าน และในช่วงเวลาเดียวกันนี้ก็มีการเคลื่อนย้ายทุนในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์สูงมาก ความเลวร้ายเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี 2548-กลางปี 2550 ที่มีการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น ซึ่งแสดงถึงการปล่อยสินเชื่ออย่างประมาทและไร้วินัยอย่างที่สุด ทำให้เกิดคำถามขึ้นว่าแล้วผู้ควบคุม (Regulator) หายไปไหน ทำไมไม่ได้ทำหน้าที่อันควรหรืออย่างไร มูลค่าความเสียหายในวิกฤติ Subprime ครั้งนี้มีมูลค่ารวมถึง 7 ล้านล้านบาท (2 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ)

            คาดการณ์กันว่าวิกฤติรอบใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ก็คงจะเกิดขึ้นในไม่ช้า เนื่องจากผลของการเก็งกำไร และอาจมีส่วนเกี่ยวข้องกับ Cryptocurrency ด้วย  อย่างไรก็ตามวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เหล่านี้ทั้งในไทย เช่น วิกฤติต้มยำกุ้ง และทั่วโลกมักเกิดขึ้นเพราะรูโหว่ต่างๆ ที่เปิดช่องให้และขาดการควบคุมที่ดี ลำพัง “คนดีย์” ที่เป็นผู้นำคนเดียว ก็คงไม่สามารถที่จะมาสอดส่องอะไรได้ตลอดเวลา แต่ต้องมีระบบตรวจสอบที่ดี 

            แต่บางคนก็อาจแย้งว่าระบบมันดีอยู่แล้ว แต่คนไม่ปฏิบัติต่างหาก ข้อนี้ต้องแยกแยะให้ชัดเจนว่า

            1. ที่ว่าระบบดีอยู่แล้วนั้นไม่จริง ระบบแบบไทยๆ มักมีช่องโหว่ไว้ (เช่น เพื่อเลี่ยงภาษี) ในการเปลี่ยนแปลงของโลกธุรกิจ ย่อมมีแง่มุมใหม่ๆ เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา เราจึงต้องสร้างระบบที่ปรับตัวอยู่ตลอดเวลา เราไม่สามารถจะมองอะไรที่แน่นิ่ง (Static) แต่ต้องมองสิ่งต่างๆ ในเชิงพลวัตร (Dynamic) โดยเฉพาะในแง่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

            2. การที่มีระบบแต่ไม่มีผู้ปฏิบัติตามนั้น ก็เพราะมีพวก “เส้นใหญ่” ที่สามารถ “แหกคอก” ไม่ทำตามกฎกติกา โดยที่สังคมไม่สามารถที่จะตรวจสอบหรือลงโทษอะไรได้ แสดงว่าในสังคมไทยเรายังมีพวกอภิสิทธิชน เจ้าขุนมูลนายที่ทำผิดกฎหมายได้ ทำผิดยังไงก็ไม่ติดคุก บางคนชื่ออยู่ในคุก แต่ตัวอยู่นอกคุกก็มีให้เห็นในไทย

            การมีระบบที่ดีจึงจะสามารถควบคุมสังคมได้ แม้แต่ในสมัยโบราณ เช่น พระเจ้าเสือก็ยังต้องประหารพันท้ายนรสิงห์เพื่อรักษากฎ เป็นต้น แต่บางครั้ง “กฎทุกกฎก็ย่อมมีข้อยกเว้น” หรือยืดหยุ่นได้ แต่ก็ต้องเริ่มต้นที่มีกฎเสียก่อน อย่างในสังคมร้อยพ่อพันธุ์แม่ เช่น สหรัฐอเมริกา หรือสิงคโปร์ (ที่มีคนกลุ่มใหญ่ 3 กลุ่มคือ คนเชื้อจีน มาเลย์และอินเดีย) ก็ต้องมีกฎกติกาที่เคร่งครัด ห้ามฝ่ายใดละเมิด เพื่อความผาสุกของประชาชน รวยขนาดไหนถ้าทำผิดก็ต้องได้รับโทษ จึงไม่มีกรณีลูกเจ้าสัวขับรถชนตำรวจตาย แต่จับไม่ได้

            ในทางตรงกันข้าม ในสังคมที่ไม่เท่าเทียม มักถวิลหา “คนดีย์” มาเป็นโค้ชชีวิต มาจูงจมูกเรา มาปกครองประเทศ  อันที่จริง เราพึงเข้าใจว่าคนดีแท้ไม่มี ขนาดสุดยอดคนดีแบบพระพุทธเจ้าหรือศาสดาใดๆ ก็ยังมีคนติฉินนินทา มีคนเกลียด  แต่พอเราหลงยึดติดว่ามี “คนดีย์” หรือ “พระเอกขี่ม้าขาว”  เราก็จะปักใจเชื่อโดยไม่สงสัย งมงายจนสุดท้ายก็เกิดกรณีพระหนุ่มโกงเงินวัด 180 ล้านบาท กว่าจะ “ตาสว่าง” ก็สูญไปมากมาย

            ข้อสังเกตประการหนึ่งในกระบวนการหลอกลวงไม่ว่าจะเป็นในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ แวดวงธุรกิจทั่วไป หรือในสังคมทั้งไทยและเทศก็คือ การทำตัวเป็น “คนดีย์” ศรีสังคมอย่างสุดลิ่มทิ่มประตู พวกนี้อาจเป็นนักบวชบ้าง หรือทำตัวทำนุบำรุงศาสนาด้วยก้อนเงินมหาศาลให้คนทึ่งและศรัทธา  ตัวอย่างในอดีตก็เช่น หมอหยอง เสี่ยอู๊ดหรือนายสิทธิกร บุญฉิม หรือนายประสิทธิ์ เจียวก๊ก ที่มักทำตัวเป็น “คนดีย์” แถมยังใช้สื่อกระแสหลักช่วยปั่นให้ภาพพจน์ดูดีขึ้นมา จะสังเกตได้ว่าอาชญากรเหล่านี้มักเคยไปออกรายการดังๆ ที่ใช้เงินฟาดหัวพิธีกรให้สัมภาษณ์จนดูดีเป็นเทวดาไปได้

            ในวงการธุรกิจเราจึงต้องอาศัยระบบ มีกฎกติกาที่ชัดเจน เช่น

            1. ในการซื้อขายบ้าน-ห้องชุด เราพึงมีการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ไม่ใช่ว่าถ้านักพัฒนาที่ดินเจ๊งขึ้นมา เงินดาวน์ก็สูญ ธนาคารก็มายึดทรัพย์ไปก่อน การคุ้มครองเงินดาวน์เช่นนี้ อาจต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่เป็นหลักประกันให้ผู้ซื้อบ้านวางใจ และเมื่อวางใจแล้ว ก็จะทำให้ธุรกิจพัฒนาที่ดินมีความมั่นคง มีคนมาซื้อมากขึ้น  แต่ช่องโหว่ในปัจจุบันก็คือ เป็นกฎหมายที่ไม่ได้บังคับ จะทำก็ได้ ไม่ทำก็ได้ บริษัทใหญ่ๆ จึงเลือกไม่ทำ เพราะอ้างว่ามีชื่อเสียง (จอมปลอม) อยู่แล้ว คงไม่โกงชาวบ้าน และเมื่อรายใหญ่ไม่ทำประกันเงินดาวน์รายเล็กก็ไม่ทำบ้าง ทำให้ไม่มีหลักประกันสำหรับผู้ซื้อบ้าน ทำให้ระบบการซื้อขายบ้านในไทยยังเปราะบาง

            2. ในการบริหารทรัพย์สินของโครงการจัดสรรหรืออาคารชุดต่างๆ ก็ต้องมีระบบที่ดี ใครที่ไม่จ่ายเงินค่าส่วนกลาง นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดในเวลาที่กำหนด ก็สามารถนำทรัพย์ไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระค่าส่วนกลางและค่าปรับ โครงการโดยรวมจะได้รับการบำรุงรักษา มูลค่าก็จะไม่หดหายไป

            3. ในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องผ่านการประเมินค่าทรัพย์สินจากบริษัทประเมินที่เป็นกลาง ไม่ใช่ให้ธนาคารประเมินเอง มี พ.ร.บ.วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน พ.ร.บ.วิชาชีพนายหน้า มีระบบการซื้อประกันทางวิชาชีพ เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค เป็นต้น

            ในสังคมธุรกิจหรือในประเทศชาติใดๆ เราจะฝากความหวังไว้กับคนใดคนหนึ่งไม่ได้ คนดีแท้หายาก มีแต่ “คนดีย์” มากกว่า และพวกนี้ก็มักตักตวงผลประโยชน์เข้าตนเอง สร้างความเสียหายให้กับส่วนรวม และไม่เคารพเสียงของคนส่วนใหญ่เสียด้วย

            วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมาถึงจึงป้องกันและบรรเทาปัญหาได้หากมีมาตรการป้องปราม มีระบบตรวจสอบ มีการอุดช่องโหว่ที่ดีพออยู่ตลอดเวลา


 

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน