ทุกวันนี้เราเห็นที่ดินใจกลางเมืองถูกนำมาใช้เพื่อการเกษตรอย่างมีเลศนัยมากมายเพื่อการหลีกเลี่ยงภาษี ในความเป็นจริง จะแก้ปัญหานี้อย่างไร มาดูกรณีศึกษาที่ดินในอดีตของนายกฯ ประยุทธ์ ว่าเขาเสียภาษีกันมากน้อยแค่ไหน สมควรหรือไม่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำที่ดินในอดีตของคุณพ่อของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ที่ขายไปแล้ว มาเป็นกรณีตัวอย่างของความไม่เป็นธรรมในการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

            ที่ดินแปลงดังกล่าวขนาด 50 ไร่ 3 งาน 8 ตารางวา ได้ขายไปในราคา 600 ล้านบาท หรือเป็นเงินตารางวาละ  29,545 บาท หรือไร่ละ 11,818,003 บาท แต่ ดร.โสภณเคยประเมินไว้เมื่อซื้อในปี 2557 ว่าควรเป็นเงินประมาณ 550 ล้านบาท (ราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมินตามราคาตลาดไม่แตกต่างกันมากคือเพียง 9%) อย่างไรก็ตาม ณ ปี 2566 ตามราคาประเมินใหม่ ราคาที่ดินตามราคาของกรมธนารักษ์ ยังเป็นเงินรวม  340.4 ล้านบาท หรือไร่ละเพียง 6,704,160 บาท หรือตารางวาละ 16,760 บาทเท่านั้น ซึ่งถือว่าต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายเมื่อ 9 ปีก่อนเป็นอย่างมาก

            ในกรณีนี้ที่ดินแปลงดังกล่าวนี้ได้ทำการเกษตรโดยปลูกต้นไม้ ซึ่งเสียภาษี ณ อัตรา 0.01% ของราคาประเมินราชการ  หรือเป็นเงินปีละ 34,037 บาท หรือเดือนละเพียง 2,836.4 บาท หรือเท่ากับเสียภาษีตารางวาละ0.14 บาทต่อเดือน ทั้งที่ในกรณีที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรร อาจเสียค่าส่วนกลางประมาณ 30 บาทต่อตารางวา จึงนับว่าภาระภาษีในกรณีนี้น้อยมาก

            อย่างไรก็ตามหากที่ดินแปลงนี้ที่มีมูลค่าตามราคาประเมินราชการที่ 340.4 ล้านบาทนั้น หากเสียภาษีที่ดินวางเปล่าที่ 0.3% ก็จะเป็นเงิน 102,111 บาท เท่ากับสามารถประหยัดภาษีไปได้ถึงเกือบ 1 แสนบาท (102,111 บาท - 34,037 บาท) การนี้แสดงว่าการหลีกเลี่ยงภาษีด้วยการแสร้งทำการเกษตร ทำให้ท้องถิ่นสูญเสียรายได้เพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่นเป็นอย่างมาก  บริษัทเจ้าของที่ดินควรเสียภาษีตามจริงเพื่อแสดงถึงความรับผิดชอบต่อสังคมมากกว่า และกฎหมายที่เอื่อเจ้าของที่ดินนี้ ควรได้รับการแก้ไข

            ยิ่งกว่านั้น ราคาที่ดินตามราคาตลาด ณ สิ้นปี 2565 ควรจะเป็นเงินประมาณ 800 ล้านบาท หรือ 39,393 บาทต่อตารางวา ถ้ารัฐบาลจัดเก็บภาษีตามราคาตลาด  ณ อัตรา 0.3% ก็จะเป็นเงิน 2.4 ล้านบาทต่อปี แต่รัฐบาลไม่เก็บภาษีตามราคาตลาด แต่มุ่งเก็บภาษีตามราคาประเมินราชการซึ่งถือว่าเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินโดยเฉพาะผู้ที่มีที่ดินแปลงใหญ่ๆ

            อาจมีความเป็นไปได้ที่มีชาวบ้านธรรมดาที่เป็นเกษตรกรดั้งเดิมที่บังเอิญครองที่ดิน 50 ไร่เศษ เป็นเงิน 800 ล้านบาท และหากต้องเสียภาษีนับล้านบาท อาจจะอ้างว่าตนเองไม่มีเงินเพียงพอที่จะเสียภาษี  ในกรณีเช่นนี้ ดร.โสภณ แนะนำว่าเจ้าของที่ดินควรขายที่ดินของตนเองบางส่วนหรือทั้งหมด ซึ่งจะได้เงินมหาศาล เก็บกินใช้ตลอดชาติก็ไม่หมด รัฐบาลควรให้การศึกษาแก่ประชาชนว่าการเสียภาษีเป็นหน้าที่พลเมืองที่สมควรจ่ายมากกว่าการบริจาคเงิน (เอาหน้า) เสียอีก

            ข้อสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือ การที่ราคาที่ดินเพิ่มจาก 550 ล้านบาทในปี 2557 เป็น 800 ล้านบาทในปี 2565 หรือ 8 ปีต่อมา หรือเฉลี่ยปีละ 4.8% นั้นนับว่าที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นพอสมควร การที่จะต้องเสียภาษีปีละไม่ถึง 1% จึงนับว่าน้อยมาก  ยิ่งเสียภาษีมากขึ้นท้องถิ่นก็ยิ่งมีเงินเพียงพอที่จะพัฒนาสาธารณูปโภคให้ดีขึ้น ทำให้ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นไปอีก ดังนั้น การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงไม่ได้เป็นภาระ แต่กลับเป็น “การลงทุน” ที่ดีของเจ้าของที่ดินเองเสียอีก

            ดร.โสภณเสนอทางออกว่ารัฐบาลควรจัดเก็บภาษีตามราคาตลาดมากกว่าราคาประเมินราชการที่ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงโดยไม่นำพาต่อการ (แสร้ง) ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือไม่ ทั้งนี้ในกรณีที่ดินแปลงนี้ ราคาตลาดเป็นเงิน 800 ล้านบาทในขณะที่ราคาประเมินราชการเป็นเงินเพียง  340.4 ล้านบาท หรือเพียง 42.55% ของราคาตลาดเท่านั้น และที่ดินในแต่ละแปลง ก็ไม่ได้มีสัดส่วนของราคาประเมินราชการกับราคาตลาดที่ใกล้เคียงกันแต่ประการใด

            อัตราการจัดเก็บภาษีในเบื้องต้นควรเป็นประมาณ 0.1% ของมูลค่าตลาด เช่น ในกรณี

            - ห้องชุดราคาถูกประมาณ 500,000 บาท ก็จะเสียภาษีเพียง 500 บาทต่อปีหรือ 42 บาทต่อเดือน

            - นา 15 ไร่ๆ ละ 50,000 บาทในชนบท รวม 750,000 บาท ก็เสียภาษี 750 บาท หรือ 63 บาทต่อเดือน

            - ทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาท ก็เสียภาษี 2,000 บาทต่อปีหรือ 167 บาทต่อเดือน (ถูกกว่าค่าจัดเก็บขยะ)

            - บ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท ก็เสียภาษี 5,000 บาทต่อปี หรือ 417 บาทต่อเดือน (ถูกกว่าค่าส่วนกลางมาก)

            - อย่างไรก็ตามเศรษฐีที่มีที่ดินราคา 1,000 ล้านบาท ก็อาจต้องเสียภาษี 1 ล้านบาทต่อปี พวกนี้อาจไม่ต้องการเสียภาษี และเห็นว่าเงิน 1 ล้านบาทที่ต้องเสียนั้น อาจนำไปใช้เพื่อความสุขสบายส่วนตัว หรือเจียดส่วนหนึ่งมาบริจาค (เอาหน้า) ยังสบายใจกว่าโดยไม่คำนึงถึงหน้าที่ของตนเองในฐานะพลเมืองดี

            การจัดเก็บภาษี ณ อัตราเดียวตามราคาตลาดที่แท้จริง จึงเป็นทางออกที่ ดร.โสภณ เสนอไว้ในที่สุด

หมายเหตุ: ตีพิมพ์ในฐานเศรษฐกิจ วันที่ 20-22 เมษายน 2566

https://www.thansettakij.com/real-estate/562794

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน